【峰论】商业新中心即将崛起——大连商业版图即将改写

一、大连目前商业版图“3+X”

        目前大连商业呈现“3+X”分布格局，青泥洼商圈、西安路商圈、华南商圈为一级商圈，众多二级商圈，包括香炉礁、长春路、高新万达、和平广场、马栏广场等。

【大连商业格局】

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备注：统计商圈为市内五区，不包含旅顺口区和金州新区

二、商业能级悄然而变

         核心商圈的等级和规模在不断提高；随着城市北拓西进，商圈同步快速发展。

        1、某些商圈经历着商业从低到高的升级。如机场商圈、长春路商圈、华南商圈。

        （1）机场商圈：从辛寨子城镇级商圈—亿达第五郡亿家缘生活广场——乐都汇——甘井子万达&东市。“万达即中心”，预计万达广场开业后，将分散一部分的西安路商圈的客流。

【机场商圈增长过程】

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        （2）华南商圈：华南商城、沃特购物等—亿合城—华润万象汇。同时商业容量将继续增长，百斯特绿天地（约10万平）将在2017年底营业。

【华南商圈增长过程】

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（华润万象汇为其他城市图片）

        （3）长春路商圈：长春路商圈：百盛、奥林匹克电子城——恒隆广场。长春路商圈在体育城拆迁之后稍显落寞，恒隆广场的加入在商圈档次上拉高，但在人流量上贡献有限。

【长春路商圈增长过程】

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        2、某些区域空降商业中心，一步到位，如体育新城、东港。

      （1）体育新城商圈：中华城、万科新都会、招商海德公园，构成了购物中心、特色商街等为一体的新的商业中心。

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      （2）东港商圈：东港作为大连未来的“维多利亚港”，区域定位的高起点也注定了商业的高起点，目前运营商业包括凯丹天地、东方水城商业街，未来规划的太古广场（面积约14万平，中国内地的第六个发展项目）。东港商圈将成为全市涵盖国际品牌商业制高点。

三、大型购物中心在甘西、甘北广泛布局

        传统商业不断内核升级，要么商业能级提升（如华南商圈）、要么商业体量在扩容（如青泥洼商圈、西安路商圈）。

        新兴的商圈不可忽视，正在挑战者传统商圈的地位。以高新万达、东港商圈为代表，2017年9月30日开业的甘井子万达的影响力不可小觑，结合东市，机场商圈将迅速崛起。

        未来规划的大型购物中心也在如火如荼开展，以万科、招商、金地为首，开始广泛布局在甘西、甘北。出现这种现象，一是开发商根据土地规划的各项目指标进行；另一方面，这些项目的业主具有一定的资金实力，在购物环境、消费水平以及商品品质有更高的要求，因此购物中心成为商业开发商的重要方式。

【规划中的重点购物中心】

四、商业产品去化及运营压力大

        无论从大连宏观经济层面，还是商业市场的去化情况，商业产品的销售压力及运营压力大。

        1、从宏观层面看，整体消费水平稳步提高，但是实体商业仍受到了网络购物的严重冲击。

       2015年大连全年社会消费品零售总额3084.3亿元，比上年增长8.5%（2016年数据尚未发布），增幅超过地区生产总值（2015年大连地区生产总值同比增幅为4.2%）。在限额以上批发和零售业零售额中，通过公共网络实现的零售额增长192.4%。

        2、目前大连商业存量大，去化周期长。在这种情况下对开发商的商的运营能力的考验十分之高。

        大连销售型商业多以住宅配套公建为主，而大型商圈多以租赁的方式。2013年之前商业走势良好，整体量价提升；2013年之后商业市场供销两端走低，而价格有增长态势。

【全市商业年度供销走势】

备注：数据来源新峰科瑞达斯系统

        从各区情况看，甘井子区商业市场相对良好，为商业供销主力区域，价格较为适中，且出清周期相对短。

【全市各区商业供销及存量情况】

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备注：数据来源新峰科瑞达斯系统

五、品牌开发商商业运营成熟

        万科、金地、碧桂园、中海、万达、远洋、中庚、中铁建、鲁能、驰敖等品牌开发商旗下都有自己的商业产品线，运营应当相当成熟。同时，业态方面，应仅仅围绕生活，展开全家庭全年龄段的消费业态组合，当然档次要提高。

        以万科为例，已经有万科大厦、万科红、万科2049三大商业产品线。

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