PEspace 出品丨地产融资中承包人放弃建设工程价款优先受偿权的效力问题

1建设工程款的优先受偿权

 （一）《合同法》规定

《合同法》第二百八十六条“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”

（二）《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》

1.   人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照 《中华人民共和国合同法》 第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

2.   消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

3.   建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

4.   建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

2实践问题

在实践中房地产企业作为融资方，金融机构及其他类金融机构作为债权人/抵押权人，为防范风险确保债权优先得到保障，常要求施工方承诺放弃建设工程款优先受偿权。在房地产企业无力偿还债权人借款，又拖欠施工方工程款，抵押权和建设工程款的优先受偿即产生冲突。同时，部分融资方基于与施工方的合作关系，甚至通过虚假诉讼的方式以建设工程款优先受偿对抗金融机构实现债权，以实现逃避债务的目的。司法实践中对于建设工程款优先受偿权是否能够放弃存在争议。一种观点认为，建设工程款优先受偿权是一种法定的权利，立法目的在于保障广大建筑工人工资的发放，涉及公共利益，施工方不可放弃；一种观点认为，建设工程款优先受偿权虽通过法律明文规定，但同样是一般的民事权利，根据法律规定权利人可以放弃自己民事权利，符合私法自治的原则；第三种观点折中认为在施工方已通过其它方式妥善解决建筑工人工资、建筑材料货款等，不影响社会公众利益时，方可认可建设工程款优先受偿权的放弃，但该种观点在实践操作中自由裁量程度较大，可执行性有待商榷。

3司法案例

（一）案件起源

2013年10月2日，河南省恒源热力股份有限公司（以下简称恒源公司）与大连中裕嘉合房地产开发有限公司（以下简称嘉合公司）合资合作开发房地产纠纷一案，由一审法院调解结案，嘉合公司给付恒源公司债权1.6亿余元。因嘉合公司未按调解协议履行义务，恒源公司于2014年4月申请强制执行，大连安泰建设有限公司（以下简称安泰公司）于2014年9月21日以施工人的身份向该院执行局提出书面申请主张优先受偿权，并提供了相关《项目工程结算书》等证据。

经一审法院审理发现：2013年11月18日，安泰公司向吉林银行大连分行、北京天地方中资产管理有限公司、嘉合公司出具的书面《承诺函》载明：（一）无论借款人现在及以后是否欠付我公司上述项目在建工程的工程款，我公司自愿放弃上述《抵押合同》中约定的在建工程的优先受偿权。（二）承诺期限自本承诺书签订之日起至借款人履行完毕《贷款合同》项下贷款期限和展期期限内的全部义务之日止。（三）承诺书一经签发不可撤销。经辽宁省高级人民法院审理作出了（2015）辽民一初字第00009号民事判决（以下简称原审判决），后安泰建设不服一审判决上诉至再经 较高人民法院，较高人民法院审理后作出了（2016）较高法民终532号判决。

（二）争议焦点

1.  排名前列，安泰公司对涉案工程是否享有优先受偿权；

2.  第二，安泰公司行使涉案工程优先受偿权是否超过法定期间；

3.  第三，安泰公司是否已经放弃涉案工程的优先受偿权。

（三）辽宁省高级人民法院认定

1.  关于安泰公司主张对涉案工程享有优先受偿权问题。嘉合公司对此虽不持异议，但不能对抗第三人对嘉合公司享有的债权。

2.  较高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（法释[2014]14号）第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工之日。依据一审法院执行局在涉案工程物业公司调取的《交房登记明细表》、《房屋验收（问题）台账》，涉案工程自2014年1月2日起已陆续向业主交付，不仅包括安置回迁户的4号楼，也包括其他楼号。根据上述规定，自2014年1月2日起算至安泰公司向该院提出优先受偿权申请的2014年9月21日，已超过六个月。安泰公司主张涉案工程于2014年4月28日竣工，并以此为起算日主张对涉案工程享有优先受偿权，与上述规定不符。

3.  依据安泰公司出具给嘉合公司等的《承诺书》，安泰公司放弃了涉案《抵押合同》中约定在建工程优先受偿权，该承诺有自本承诺书签订之日起至借款人履行完毕《贷款合同》项下贷款期限和展期期限内的全部义务之日止的限制，但安泰公司、嘉合公司均未提供证据证明《贷款合同》项下义务履行完毕。

（四）较高人民法院认定

1.  安泰公司依法对涉案工程享有优先受偿权

排名前列，安泰公司在嘉合公司欠付工程款的范围内对涉案工程享有优先受偿权。《中华人民共和国合同法》第二百八十六条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。本案中，涉案工程的发包人是嘉合公司，承包人是安泰公司，该工程已经竣工验收合格。现安泰公司提起诉讼要求嘉合公司支付工程款9977.700089万元及利息、违约金等合计12051.773289万元，而嘉合公司对欠付安泰公司工程款数额予以认可。在此情况下，安泰公司在嘉合公司欠付工程款9977.700089万元范围内依法对涉案工程享有优先受偿权。

第二，恒源公司关于嘉合公司不欠付安泰公司工程款的抗辩理由，证据不足。恒源公司辩称涉案工程价款10537.629355万元，嘉合公司已支付安泰公司15000万余元，嘉合公司不欠付安泰公司工程款，安泰公司对涉案工程不享有优先受偿权。恒源公司为支持其主张，提供了嘉合公司出具的《情况说明》、《付款情况表》、《付款凭证》、安泰公司、嘉合公司与第三方签订的《承包合同》、嘉合公司与吉林银行大连分行签订的《委托贷款合同》等证据。在没有证据证明安泰公司与嘉合公司2014年9月28日出具的《工程结算确认书》不实的情况下，上述证据既不足以证明涉案工程价款为10537.629355万元，也不足以证明嘉合公司已支付安泰公司工程款15000万余元，无法证明嘉合公司已经支付安泰公司全部工程价款，从而不能否定安泰公司对涉案工程享有的优先受偿权。恒源公司该项抗辩理由，证据不足，不予支持。

2.  安泰公司行使涉案工程优先受偿权未超过法定期间

排名前列，涉案工程竣工日期应认定为2014年4月28日。较高人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第十四条规定，当事人对建设工程实际竣工日期有争议的，按照以下情形分别处理：（一）建设工程经竣工验收合格的，以竣工验收合格之日为竣工日期；（二）承包人已经提交竣工验收报告，发包人拖延验收的，以承包人提交验收报告之日为竣工日期；（三）建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的，以转移占有建设工程之日为竣工日期。由此可知，在建设工程已经竣工验收合格的情况下，应当以竣工验收合格之日为竣工日期，在建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用的情况下，才应当以转移占有建设工程之日为竣工日期。涉案工程虽然从2014年1月2日开始进行了部分实际使用，但在2014年4月28日才竣工验收合格，并由建设单位、施工单位、设计单位、监理单位共同出具了《工程竣工报告》、《单位工程验收证明》，依法应当以工程竣工验收合格之日即2014年4月28日为竣工日期。原审判决在该工程已经竣工验收合格的情况下，以工程转移占有之日为竣工日期的认定错误，依法应当予以纠正。

第二，安泰公司行使优先受偿权未超过法定期限。较高人民法院《关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》第四条规定，建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。本案中，涉案工程于2014年4月28日竣工，安泰公司于2014年9月21日向原审法院执行局提出申请主张涉案工程优先受偿权，没有超过六个月的行使期限。原审判决认定安泰公司主张涉案工程优先受偿权超过六个月的行使期限不当，本院予以纠正。

3.  安泰公司已经放弃涉案工程的优先受偿权

排名前列，安泰公司已放弃了涉案工程优先受偿权。本案中，安泰公司出具的《承诺书》明确载明，无论嘉合公司现在及以后是否欠付安泰公司在建工程的工程款，其自愿放弃上述《抵押合同》中约定的在建工程的优先受偿权。本承诺书一经签发不可撤销。该《承诺书》是安泰公司的真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。安泰公司上诉称该《承诺书》是为了嘉合公司取得贷款作出的，不是其真实意思表示。但其作为专业建筑企业，应当知道出具《承诺书》的法律后果，而且，其也没有证据证明在出具《承诺书》时存在欺诈、胁迫、乘人之危等违背真实意愿的情形，应当为出具《承诺书》的行为负责。因此，安泰公司该项上诉请求，证据不足，不应支持。安泰公司上诉主张该《承诺书》是其针对吉林银行大连分行出具的，并不是针对嘉合公司、恒源公司出具的，该《承诺书》对嘉合公司、恒源公司不产生效力。但嘉合公司是涉案工程的建设单位，该《承诺书》也明确载明承诺对象包含嘉合公司，《承诺书》一经作出，即对嘉合公司产生效力。在安泰公司明确放弃优先受偿权之后，再次提起诉讼主张涉案工程优先受偿权，违反了《承诺书》的约定，也违背了诚实信用原则，依法不应支持。

第二，安泰公司放弃优先受偿权不违反法律规定。《中华人民共和国民事诉讼法》第十三条规定，当事人有权在法律规定的范围内处分自己的民事权利和诉讼权利。建设工程优先受偿权是法律赋予建设工程施工人的法定权利，属于具有担保性质的民事财产权利。作为民事财产权利，权利人当然可以自由选择是否行使，当然也应当允许其通过约定放弃。而且，放弃优先受偿权并不必然侵害建设工程承包人或建筑工人的合法权益，承包人或建筑工人的合法权益还可通过其他途径的保障予以实现。因此，安泰公司关于优先受偿权属于法定权利，不能通过约定放弃的上诉理由，于法无据，不应支持。

4结论

综上所述，较高院在本案中支持了建设工程优先受偿权可以放弃的观点，金融机构或类金融机构在实践中可考虑要求施工方承诺放弃优先受偿权以保证自己债权的实现。

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