置业攻略:房产还能成为资产保值的避风港吗?

来源：星叔房谈

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提问：星叔，您好，一家人在北京上班，孩子四岁，一直在大兴区亦庄这边住，觉得这边环境居住舒适度都不错，考虑到孩子以后上小学的问题，想在亦庄这边考虑入一套房，目前亦庄开发区正在新改两个学校，但是片区不知道，周围有商品房金茂悦、海梓府，比较贵，还有一些回迁房比较便宜，四万左右吧，旁边的一个鹿海园一居的看着还不错，小高层，5-6层，旁边还有个临近的小学，星叔觉得这个地方怎么样，给点建议，现在适合买么，考虑到疫情今年能便宜点，如果可行，多少价位比较合适入手？

回答：亦庄，发展很好，区位还行，产业集聚也不错，但是价格也很贵。

五环外的小区，无论是配套、无论是环境、无论是现代化程度、无论是ZF服务意识，亦庄都是不错的。

亦庄距离城区更近，腹地开阔，产业逐渐多元化，交通方面除了亦庄地铁线，还有各种公交，但是亦庄的核心区要通过很多桥或者涵洞和居住区相连，早晚高峰会堵得比较严重。

总之，亦庄经开区就象个北京边上的一个独立的小城市（紧挨着南五环），五脏俱全。

亦庄，主要分为三个区域：河西区、河东商务区、路东高新技术产业园区

河东商务区：聚集了ZF、银行、购物中心等商务休闲。

路东高新技术产业园区：企业总部聚集地，5000多家国内外知名企业，世界500强有100多家。

河西区：为满足企业高管和留住高端人才，河西区应运而生，是高端居住区，临近公园绿色宜居。

亦庄河西，未来发展还不错，从早先的鹿海园，到后来南海家园小区（体量巨大回迁房），还有最近的城建海梓府，金茂悦，金茂府等等，加一起大概超过10万+的人口，片区住宅整体品质未来应该还不错，刚需自住的话可以考虑鹿海园。

北京买房价值高的板块，详见知识星球内部。

提问:星叔想备个初中学区，请问苏州平江和星港因为不在一个区，从考高中的录取机率上考虑买哪个更好?

回答：从指标生看主要就看孩子在学校成绩排名，但是孩子没上初中你也不知道到底会咋样，这个问题就看孩子成绩情况评估了...

关于学区房：

从投资方面，没有学区的房产获得学区提升的概率更大，特别是在一个教育集团化，或者扩大划片，新区迅猛发展的城市。

从个人财富方面，上学目前是投入产出比很低的活动，本科以后就是负收益，这个回报率正在逐年下降。

很多人的目标是考上好大学，遗憾的是这个逻辑已经错位很久了。

三十年前，大学生基本等同于好工作，那个年代一份好工作可以说是获得财富和地位的少有途径，与其说是考上好大学，不如说是为了获得美好人生。

但在今天，这个关系不再对等，对应不存在了，把考上大学当做目标是一种浅层思维导致的谬误，更是植根于大众智力不平等基础上的掠夺游戏。

不否认好学校里有聪明人出现，但逻辑是因为有更大比例的这种聪明人，或者说，这个组织通过游戏规则来获取更多的聪明人，所以这个学校才被视为好学校。

规则，利用规则，修改规则，才是真正的力量！

提问: 星叔好。本人山东泰安事业单位。已婚，夫妻二人已有两套房，都在市区吧，都不是学区，一套单位房127平 2011年的，在市边上。一套153 ，去年新购，环境物业首屈一指，贷款商贷和公积金共120余万。我对象独生女，岳父母还有3处房子，都是市中心房。一套147非学区 2004年房，一套学区75平 1988年老旧房，一套55平学区房 1993年老旧房。想问一下，我们全家人都在考虑这5套房，是不是卖一套？卖哪个？以后泰安房价走向趋势是什么？

回答：你好，首先我认为你们家庭泰安仓位太重了，泰安毕竟只是一个三四线城市，房价很难有大的拉升，这样你们家庭资产包就很难放大。

另外现在楼市已经过了普涨时代，进入分化时期，未来资源更向头部城市集中，所以我认为现在投资起码要买省会或以上的城市，当然三四线城市未来也能涨，但是投资为什么不去买涨幅更大 确定性更高的城市呢。

就你们家庭5套资产来说，我倾向优先出手1-2套老破小，一旦有学区调整，马上变鸡肋，并不是好的投资标的，可以考虑出手 优化资产配置了，可以去能级更高的城市买一套。

老破小——没有未来！

很多人想买房投资或自住，但是由于总价约束，不得不考虑市区老破小，但往往忽略了它的流动性。

前些年，老破小因其总价低，涨幅不差且成交快，随时可以换钱，几乎等于硬通货等特点，深受投资者喜爱。

但这两年颓势明显，回调幅度跟外环外的房子差不多，怎么这类产品突然就不受追捧了呢？

比如一线城市的老破小的优势是交通和配套十分完善，出门就是大商场，就是三甲医院，就是好学校。

很多买老破小的人都是看中这些指标，不过随着城市配套的改善，特别是轨道交通的发展，这些优势正在被追赶。

从投资的角度来说，老破小的价值远远赶不上近郊盘。

随着消费升级，换大房子是刚需，面积更大是基本指标，首先就排除了老破小。

老破小只剩下学区这一个优势指标，而并不是所有的老破小都有优质学区，后者的增值空间越来越有限。

提问: 叔你好，西安人2018年9月在港务区汇悦城买了人生排名前列套房子79平小两室月供2600元房子太小工作也不方便1700元已经出租出去了，因拆迁现在我们一家人2200元在中国铁建花语城租别人的房子，拆迁款有260万外加3套安置楼5年才能建好，工作都在纺织城附近现在是260万存银行5年赚50多万利息等回迁房还是投资商品房，好纠结，看了融创宸阅和鸣113户型均价15500父母是刚需已经意向登记想全款怎么样，然后汇悦城79平要不要卖了

回答：首先关于现在是否还能买房简单说几点：

1、现在房产依然是比较好的保值资产。虽然房产赚钱效应在下降，但是综合看当下的各类投资渠道，对于普通人来说，房产，依然是比较好的选择。

2、刚需应该抓紧时间买房，从长远看，房价想大幅度下跌的可能性不大，现在静淡市，应该抓住机会。再等就是房价又回到你买不起的水平了。

3、存钱收益跑不赢通胀。这一点，大家基本是有共识的。

我们早应该看透，现在社会上的资金流向已经演变成了：科技赚钱→金融分钱→房产存钱。

无论何种途径赚来的钱，最终归宿永远都是房产。因为，我们目前还没有发明出承载财富的更好容器。

房产是现阶段最稳妥最安全的财富容器！没有之一。

选择在哪里买房买什么性质的房子是一个非常非常严肃的话题，因为你一生努力赢不过一次资产优化。

所以我建议你现在可以买正常商品房，回迁房后面也不是好的投资标的，同时现在也是满足刚需需求，汇悦城可以继续留着出租，在2021年，港务区肯定会被持续热炒，主要是因为全运会。

另外买房投资全款是禁忌，没有任何杠杆，资金利用率太低，所谓"涨幅靠选筹，赚钱靠杠杆"，有贷款资格就要合理利用，其实这对于普通人来说是一种福利，不然何必限贷。