业主能否以物业服务不达标为由拒交物业费?

案情简介：

杨某系某小区业主，该小区业主委员会与某物业公司签订了《物业服务合同》，合同中约定了物业服务期限、物业服务费价格标准及迟延交纳物业费须承担的违约责任等内容。杨某以其对业主委员会的成立不知情，以及物业公司对小区公共设施维护未达标、没有及时制止小区其他住户私搭乱建等为由，拒不向该物业公司交纳物业费，并因此与物业公司发生争议。

律师解答：

物业公司依据与业主委员会签订的服务合同为业主提供物业服务，业主应按合同约定交纳物业费。

生活中，常见业主以物业服务不达标为由不交或迟交物业费，一旦诉诸法律，除非业主有充分的证据证明物业公司的服务不符合合同约定，否则业主的主张难以被司法机关认可，不免导致业主处于被动的局面。

关于法律对业主委员会的成立，以及物业服务合同的签订及履行都有哪些具体规定，主要有以下几个方面：

排名前列，依法选举成立的业主委员会，业主不能以本人不知情为由否定业主委员会的法律地位。

《物业管理条例》第十一条第（三）项规定，选举业主委员会或者更换业主委员会成员，由业主共同决定。该条例第十二条排名前列款规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。该条第三款规定，业主大会决定本条例第十一条第（五）项和第（六）项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积的2/3以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意;决定本条例第十一条规定的其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。

根据以上规定，只要业主委员会是依法成立的，就符合与物业服务企业签订物业服务合同的主体资格，业主无权以本人不知情为由否定业主委员会的法律地位。

第二，业主委员会与物业公司签订的物业服务合同对全体业主均有法律效力。

《较高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》排名前列条规定，业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。

第三，物业公司虽不具有执法权，但如果发生住户违建、侵占等违反法律法规的情形，业主可以要求物业公司向行政管理部门报告。

《物业管理条例》第四十五条规定，对物业管理区域内违反有关治安，环保，物业装饰装修和使用等方面法律，法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或者依法处理。

从以上规定看，物业公司对于小区内的违法行为有制止的权利，但并无强制纠正及行政执法权。本案中，杨某认为物业公司没有及时制止住户私搭乱建，导致其生活受到影响，并因此认为物业服务不达标而拒交物业费。就这些问题，杨某可以通过与邻居协商、要求物业公司向相关行政部门报告等方式维护自身权益，但不能因此拒绝履行支付物业费的合同义务。