房地产投资或由“挽到篮里都是菜”走向专业化操作

“房住不炒”提出的历史逻辑

“房子是用来住的，不是用来炒的”这句话首次出现是在去年12月份的中央经济工作会议上提出来的。

每年的中央经济工作会议一般都是在12月份召开，召开这样的会议主要是为来年的经济发展指明方向，那么在去年的中央经济工作会议上首次提出了“房子是用来住的，不是用来炒的”。这句话就成为了今年房地产调控的方向。

方向有了，剩下的就是落实，在今年两会结束之后，各地相继出台了政策加码房地产调控，这被誉为317新政，新政的一个重要的共性的特点就是落实去年中央经济工作会议精神，那么如何落实哪？

限制炒房必须有政策和法律方面的制约，那么今年的限售政策就是落实房住不炒这一房地产调控的方向。从317新政以来，目前已经实施限售政策的城市有五十多个，限售的时间从2年到10年不等（十年的不是一个城市，而是某块出让土地的附加条款）。

据不完全统计，以下这些城市实施了限售政策：

而限售仅仅只是诸多政策中的一种，在2015年的中央经济工作会议上，提出了今后房地产改革的方向是“建立购租并举的住房制度”，从那时起房地产改革与调控的方向都在变化。

首先是去年较先执行的取消与打击首付贷等放大杠杆的政策，从去年两会结束之后政策就在逐步加紧，到今近期执行的严控消费贷的规模及流向，这些都是通过降低金融杠杆来对炒房进行的限制。

而各地不同的六限行为一方面是在需求端通过减少进入市场的购房群体，另外通过金融手段：打击和直至首付贷、严查消费贷、限制消费贷的额度及流向、提高首付比例，部分城市执行“认房认贷”政策等来打击炒房。

通过一系列的政策及措施来调控市场，落实“房子是用来住的，不是用来炒的”。

在这样的情况下不但使得炒房客逐渐撤离市场，加上配套政策，截止目前大部分城市的房价上涨趋势得到了遏制，且以北京、燕郊等为代表的城市房价在下行，同时其它热点二线城市也有下行的压力。

“房住不炒”如何解决民间闲置资金出口

前不久一则和炒房看起来关联度不大的新闻在租赁界引起重视，那就是北京的新派白领公寓首单基金开始挂牌：

深交所固定收益信息平台网站显示，国内首单权益性长租公寓资产类REITs产品——“新派公寓权益型房托资产支持专项计划”已于11日正式获批发行，拟发行金额为2.7亿。该项目从正式立项到批准只用了不到20天的时间，在资产证券化领域创造了极高的推进效率。

在业内人士看来，该项目的成功落地，标志着在顺应供应侧改革号召以及国家不断出台鼓励住房租赁市场政策环境下，对持有型物业进行资产证券化的一次“破冰”式的创新尝试，也是对《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》（国办发〔2016〕39号）和《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》（建房〔2017〕153号）等重要政策文件的落地，为国内住房租赁市场开展资产证券化和REITs的全面启动起到重要的示范作用。

在此之前的4月份，新派白领公寓开始考虑走存量资产证券化的道路。他们的逻辑是这样的：

那么究竟什么是REITs哪？

REITs（Real Estate Investment Trusts），即房地产信托投资基金，通过金融手段把流动性较低的房地产投资，直接转化为资本市场上的证券资产进行交易。因为REITs能把资产变轻，所以证券化是做连锁房地产的发动机，但受困于国内现有的法律和税务环境，中国版REITs迟迟未能问世。

也叫存量资产证券化。

在美国市场上，很多人不是去通过投资买房获得房地产市场的红利，而是通过购买房地产基金来分享房地产发展的红利。

资产的收益光靠租金还不够，还得需要金融工具，如果正常的租金资产比能到3.5%，资产证券化之后加上税收优惠就能到7%，这就是为什么美国的REITs过去30年的平衡的收益率是7%-8%。曼哈顿的房子，你去直接买房子出租，回报率多少你知道吗？它在全世界已经是租金回报是较高的，也就3.5%。但是如果把很多房子买来打成包做成证券化的产品，用REITs模式上市了，每年租金回报率就可达8%。这就是个逻辑，单靠房子的租金报率，哪里都上不去。很多人觉得中国的回报率很低，不是这样的，全世界房价高的大都市都这么低，但是人家有金融工具。

当下国人炒房的原因是有四个方面：

1）资金缺乏出口；

2）房价依然处于上升期；

3）同时炒房是最安全的投资方式；

4）炒房基本不需要太多的技术及技巧，随大流即可。

然而在当下及今后市场的游戏规则发生了变化：炒房将会被严苛地限制，可以动用的手段除了上述的那些限售、降低金融杠杆之外，还会有税收，尤其是二次交易税和未来的保有环节税等制约。

即便是在当下及以往市场上并非所有房地产的投资都是稳赚不赔的，杭州、无锡、常州、温州等地的房价曾经三五年不但没有上涨，而且还在下跌。而最近传出来无锡因为有利于高杠杆而出现断供现象，当年温州这样的事件更多，其实随着时间的推移不光是无锡，在这轮房价上涨过程的一些城市：无锡、常州、唐山、沈阳、大连等以溢出性投资拉动房价的城市都有可能出现站岗的事情发生。而时间可能和上轮差不多，甚至可能比上轮更长。

那么今后投资房地产是要十分谨慎的。因为市场在发生分化。那么在看不清大形势之下的投资极有可能会出现失误。