【峰论】解读大连豪宅市场,高端客户回归中山—从华润半山悦景说起

开篇：近些年，大连豪宅市场一直艰难前行着，山海交融是这座城市定义豪宅的一个基准，随着星海湾片区70年豪宅产品的悉数售罄，星海湾海景豪宅时代逐步落幕，新的篇章又从中山区起笔。自2014年起，中山区的豪宅项目陆续发力，豪宅销售占比从52%增长至71%，绿城九龙仓桃源里、明秀庄园二期、秀月麒临、万科中南府、青云天下等一批批新项目也逐步亮相，竞争中山区豪宅市场。

纵观今年上半年，中山区豪宅（普通住宅）市场成交3.8万平，销售总套数240套，销售金额10.2亿。套数同比增长14%，面积同比增长13%，销售均价上涨13%，成交量出现上扬，高端改善客户回归城区，回归中山。

大连市五区豪宅市场近四年的量价走势：

中山区豪宅市场近四年量价走势：

备注：数据来源新峰决策系统，为项目备案数据，豪宅为大连市普通住宅，不包含别墅及公寓产品。

        在经历了13年房地产市场下跌之后，14年-16年，大连的豪宅市场也随着整体市场在逐步回暖，从上图中可以看出，全市五区的豪宅市场平稳回升，价格也随之上扬，17年上半年由于新项目多处于待售阶段，销售增长不明显，但是中山区近几年回归大连视野，尤其豪宅市场，14年-16年量价齐升，17年上半年价格、销量同比大幅增高，在整体市场利好的刺激下，中山区这个传统居住区的豪宅爆发出少有的增长力。

        然而在大连中山区，住宅产品高层可以达到20000元/平以上的项目屈指可数。可以说华润半山悦景的入市，将打乱中山区高端住宅的市场，高端住宅竞争将更加积激烈。

        作为下半年首开豪宅项目， 7月26日华润半山悦景项目盛大开盘，拉开了下半年中山区豪宅竞争的序幕，项目从16年4月26日拿地至今整整15个月，15个月的等待，铸就了新的销售壮举，也验证了华润半山悦景的居住品质，据调研口径，开盘高层单价22000元/平（含精装修），洋房24000元/平。大连又一高端住宅项目正式面世。

        细数豪宅，无不有很多共同的特性，地王属性、品牌开发商保证、城市核心区位、资源少有、规划舒适得体、圈层生活标杆。以华润半山悦景为例。

        单价帝王，奠定豪宅底气

16年4月26日，历时8个多小时，经过312轮竞价及35轮租赁房竞配，景山地块以14.36亿元、配建8577平方米租赁住房被华润(大连)房地产有限公司摘得。该地块溢价4.72亿元，溢价率49%，扣除61800平方米的地下车库，以及8577平方米的配套租赁，最终楼面价为11123元/平。打破了当时土地市场的宁静，成为全市瞩目的焦点，也体现了半山之上居住土地的价值。优质的山景资源与悠然的中山气息足以让人满怀期待。

备注：数据来源新峰科瑞达斯信息系统。

        华润品质，奠定豪宅血脉

17年6月20日，万众瞩目的华润半山悦景项目终于揭开神秘的面纱。十年前，华润星海湾壹号，气势恢宏地落地星海湾区域，在整个东北地区投射下强劲稳固的影响力；十年后，华润再次推出华润东北十年匠心致敬之作——华润半山悦景。

   华润半山悦景发布会现场照片

区位优势：

        项目地处八一路、解放路、中南路三条城市交通要道围合地带，距大连中山广场约6公里，距规划中的地铁5号线景山街站约600米。

规划优势：

        华润·半山悦景规划地上建筑面积13.8万方，符合打造规模适宜的高品质住宅的先决条件。其中一期规划产品为4栋高层及2栋洋房，项目由国内顶奢豪宅践行者李玮珉、亚太地区一流设计咨询服务机构上海日清、世界500强设计咨询顾问公司AECOM联袂巨作。

资源优势：

华润·半山悦景整体地块呈叶脉状，以地形脉络为基，采用一字排开楼栋布局，形成四面环山，南低北高，向阳暖坡。在住区规划中，山景、自然风光和天然植被得到较大化保留，并引入园林作为生活外延，使建筑与周围自然环境的优质结合，纯享大自然，一年四季负氧离子成为生活的一部分。

圈层价值：

栖居半山  知富阶层专属的半山生活

栖居半山已成为当前全球都会生活的价值标杆，从阿尔卑斯山麓到好莱坞半山，从台北阳明山到香港半山，全世界的好房子几乎出自于同样的择址标准。虽地处城市中心，却拥有别人不能企及的风景与清幽。无法复制的土地成就了其无可比拟的豪宅价值，资源的稀缺注定了栖居半山只是少数人的生活特权。

        豪宅强心剂、或是新势力

华润半山悦景项目的入市，为区域填充了新的元素，也为下半年高端改善市场增添了信心。下半年，伴随着老项目的营销动作，青云天下正在认筹、海韵华府的加推等，相信竞争将更加激烈。

然而中山区一波未平，一波又起，据新峰市场部调研，金地御中南、碧桂园桃源、碧桂园虎滩等高端豪宅项目均在2017年下半年入市，御中南小高+别墅产品，碧桂园虎滩的别墅产品，碧桂园桃源的高层产品，相信会进一步拉升中山区豪宅的价格，改变客户对中山区豪宅的认知，大连豪宅回归中山已势不可挡。作为城市住宅的顶端区域，土地资源稀缺，所匹配的高端客群同样稀缺，预计下半年的中山区市场将会是百家争鸣的局面，究竟谁会脱颖而出，让我们拭目以待。