5年后,房价“越来越贵还是越来越便宜”?开发商坦诚相对

来源：房产有点意思

2022年第1个季度差不多结束了，房地产依旧没有出现回暖，而且整体的成交数据持续地下滑。

回望2022年2月份的成交数据不容乐观了，根据国家统计局公开显示全国70个中大型城市，有57个城市二手房价格出现下滑，占比达到81.4%,28个城市回归到2019年的水平，其中有11个是中心城市，包含了太原、哈尔滨、石家庄、长春、呼和浩特、济南、郑州、天津、贵阳、南宁、南昌，看到这些城市之后，很多人讲为什么绝大部分都是北方城市，答案很简单，在第7次人口普查的数据中，东北三省过去的十年人口流出超过千万，黑龙江在过去的10年，人口流出超过六百万。北方多个重点城市人口都处于流出状态，房价失去较大支撑力。

数据很明显，2022年的1月至2月，整体销售面积下滑13.8%，销售额度为15,459亿，下降幅度19.3%，销售住宅量下降达到22.1%。2月份的销售数据差，可能受到春节的影响吧！但是3月份的数据仍然没有出现回暖，上三周12个城市新房成交面积仅为224万平方米，环比下降7.4%，同比下降52.7%，一线城市成交面积为45.4万平方米，环比下降9.6%，同比下降达到了50%；二线城市成交面积129.1万平方米，环比下降12.5%同比下降50%；三线城市成交面积为69.7万平方米，环比增长5.9%，同比下降57.9%，无论从哪一座城市观看，整体成交面积比去年同期下降超过50%。

2022年的房地产市场，更多的都是延续了2021年下半年的局面，在国家政策调控的状态下，整体的楼市都处于一个稳中有降的趋势，以目前的房地产发展情况去判断5年后价格又该如何走呢？

经济学家任泽平曾说房地产发展归根总结，“短期看金融、中期看土地，长期看人口”，简简单单几个字，反映出房地产是否有可持续发展空间。

金融角度观：

货币政策就是看每年新增货币的速度，众所周知，货币供应就是M2增速，去年增速居然又回到了两位数，市场上有钱了可以观看出这笔钱是否有流入，房地产如果流入房地产价格变现就会增长。回看2020年以及2021年上半年的市场，整体的房价一直都处于涨涨涨的状态，房价真正下滑的城市没几个。

宽松货币当然并不是长久之计，央行在2021年下半年工作会议上强调不能搞“大水灌溉”，坚持稳发展。首先就是要控制流入房地产的资金，在2021年的调控政策中，有三道红线和两道红线，对于整个楼市的资金进行了严格把控，其次引导资金流向其他可承受的市场，2021年两次降准更多的资金都是流向实体行业帮助微中型企业渡过难关。

过去老百姓总喜欢把资金投向房地产市场，如今房地产市场增速不行了，老百姓又在考虑把钱投向哪里，房地产应该不再是较佳选择了。

土地，商品房在销售过程中土地占据了较大的成本，根据2020年全国百强房地产企业开发数据显示土地占据了开发成本的50%~60%，稳住土地价格后，整体的房价将会进一步“稳”，近几年国家一直强调稳地价、稳房价、稳预期。

2021年启动了“集中供地”模式根据相关的研究，去年上半年22座城市的出让金额居然达到了1.05万亿，整体的市场竞争压力非常的大，但是在第2次、第3次土拍过程中，整体成交量并不尽如意。

短期土拍市场并不代表长期局面，毕竟土地仍占据国内重要的财政收入，国家统计局长宁吉喆：“房地产是支柱产业，住房是居民消费”，中国城镇化促进常务委员会郑新立说：“即使发达国家房地产仍是拉动经济增长主要支撑产业，目前我国消费水平与发达国家差距仍较大，房地产会成为持久不衰的支柱产业”。2021年全国300城土地出让金总额5.62万亿，同比下滑9%，仅仅是土地出让金就已经占到国家财政收入1/3，因为房地产还包含多项税费在内占比直接接近50%位置。

人口因素：刚刚在上面也提到了，为什么北方城市的房价会出现拐点，最重要的因素是人口在持续的输出，那么人口在持续输入的地方，对于住房需求持续的增大，整体的房价依旧保持在相对平稳位置。

从整个国家的人口出生数据观看自2016年人口出生迎来先进之后，我国的人口出生率逐年下降，在2021年已经跌破了1%新增金额，数量仅有1,062万人，人口自然增长数量已经突破不了50万，以这样的趋势发展下去，不足三年时间我国就会面临着人口负增长局面。

90后成为了购房的主力军，有专家预测，2005年之后的人群买房的概率会出现大幅度的下滑，毕竟他们的父母主要是70后和80后为主，绝大部分家庭都已经拥有了房产，以后更多的是考虑到置换房产并不是从无到有。

除此之外国内的老龄化率也在持续上升，未来升力的主力军主要集中在80 90后身上，但是这一批人一方面是不愿意生了，另外一方面在婚姻问题上也遇到大困难。

房子并不是短时间内的消耗品，2022年能不能买房，5年后的房产是越贵还是越便宜央媒表态给出了相关的信号。

新华社一篇名为《合理房价是一个城市的竞争力所在》的文章中纠正“高房价作为城市繁荣的体现”是错误的观念，明确表示保持合理价格是一座城市竞争力所在。

经过长时间调控，我国房地产长效机制已经建立起来了，全国房地产市场总体实现了健康平稳的发展趋势，要加倍珍惜当前市场局面。

4座一线城市中，广州的房价是较低，有人说只不过是被郊区的房价拉低而已，中心区域的房价依旧是较高，但对比另外的三座一线城市来说，广州中心房价依旧是较低的，另外郊区也能满足绝大部分人住房需求，所以生活在广州的老百姓，整体的幸福感相对而言会比较高。

新一线城市中，长沙房价是最引人注目的，平均房价才1万出头比三线城市的房价还要低，比部分县城的房价还要低，在一个相对合理的房价，才是一座城市较大核心竞争力。

一位懂行的开发商朋友坦言央媒定调确实已经明确了当前的房地产市场趋势，在最近这两年的表现就已经看出了部分端倪，5年后国内的房地产将会加速分化一线城市整体的房价依旧是平稳，新一线城市和二线城市也处于一个挺不错的状态，345线城市有可能面临着回落。

2003年、2008年、2014年房地产每次受到经济重创之后都会利用房地产刺激经济增长，而在2021年国家重要会议中多次提到不再利用房地产来刺激当前经济增长，楼市整体的政策依旧是处于紧绷的状态，并不像过去一样达到效果就放开，政策现如今有放松的迹象，但并不代表所有的政策都放开，市场依旧是被政策牵动着。

所以2022年想要购房的人群看着重点城市下手，非重点城市真的需要谨慎谨慎毕竟房子买了不住真的就是一个钢筋混泥土而已。