从大连楼市分析看王教授的房地产经济思维

       深圳市前海业问房地产咨询有限公司引用了日前王玉霞教授在接受大连电视台7套财经热观察节目访谈时整理出的文章《解读逆势上扬的大连楼市》，以期帮助大家从大连楼市的情况洞察房地产行业的规律，希望可以共同交流学习。

解读逆势上扬的大连楼市

       2017年7月17日大连电视台7套财经热观察节目邀请我做访谈嘉宾。就刚刚结束的夏季房交会大连楼市在全国房地产价格下调的背景下能够整体上扬的现象进行了讨论。我就如下几个问题进行了解读：

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       问：为什么大连的楼价长期低迷，在近两年其他城市房价暴涨时大连的楼价不涨，而在全国楼价下调的时候反而逆势上扬，价格和成交量均比春季房交会有所上涨。

      答：大连楼价长期低迷主要是“东北现象”的拖累。房地产的价格是城市综合价值的体现，甚至是城市未来的贴现。东北包括大连近年来人才、资金处于净流出状态，资产的价值会随着人口和资金的流入而增值。通常说股价是经济的晴雨表，房地产价格也有这样的作用。现在，大连房地产价格上涨主要的原因是马云先生所说的三亿多中产阶级非常需要一个能够安全存放自己财富的仓库，房地产十几年来一直充当着仓库的作用。“房子是用来住的，不是用来炒的”，但居民的住宅购买经济学还是将它列入了投资项目。由于其他投资渠道安全性和收益性都不好，看得见、摸得着、用得上的房子成为很多人的优选。

       大连夏季房交会上楼市逆势上扬，有的楼盘每平方米上涨了3000元左右，高新园区和东港一带的房价上涨的尤其厉害。其主要的原因是因城施策，国内一线甚至是许多二线城市都采取了限购限贷的政策。在海南外地人最多卖给你一套。大连不但没有限购限贷，政府在房交会上每平方米还补贴五十元到一百元。大连山清水秀，气候宜人，治安比较好，文明程度比较高，是一个宜居的城市。大连的楼价处于洼地，和青岛的楼价比不了，市内四区的土地又非常有限，加上通货膨胀预期，所以吸引很多外地投资者前来购买。

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       问：未来大连的楼市是什么样的？下半年大连楼市能不能继续上涨？

       答：未来大连市楼市怎么样，关键在于我们能不能提高这个城市的综合价值。深圳的房价平均五万以上，很多楼盘接近了每平方米十万的价格，为什么还有人购买，还需要限购？因为那个城市有未来，深圳高科技企业3000多家，产业转型的非常好，很有活力，深圳成为国际化大都市指日可待。大连经济不景气影响了人们的预期，此外我们只有山清水秀也不够，还有一些城市功能上的缺陷，比如夜生活不够丰富，餐饮比较单调，这都需要进一步的改进。至于房价上涨还是下跌，其影响因素是非常复杂的。经济学只能推测不能预测，预测是指不讲局限条件直接判断未来的房价是上涨还是下跌，推测是根据局限条件来考量未来的趋势。局限变了，结果就会变，目前影响楼市的不利条件也很多，例如刚刚结束的全国金融工作会议，明确的提出金融要服务实体经济，今后买房子是不是能贷款，贷款的比例多大，利息是不是上涨都不好说。

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       问：怎么看7月1号以后住房公积金可以账随人走，流动使用？是不是二线三线城市更有机会？

       答：不能简单的认为二线三线城市更有机会。增加了住房公积金使用的流动性，各个城市都有了更多的机会。城市之间可以展开良性的竞争，完全有可能二线三线城市的住房公积金向一线城市流动，现在大连有更多的机会，是因为一线城市限购，买不了，如果大连和其他城市一样的政策，也许大连就不是投资者的选择了。

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       问：今后大连是不是应该增加土地供应？

      答：我几年前就想写一篇文章，题目是《空间都到哪儿去了》。我们不要只问时间都哪去了，也要问问空间都哪去了。我们是不是应该有点土地储备，是不是应该给后人留点喘气的空间，现在爬到山顶放眼一望，大连的空间都被非生产性的民宅占满了，大连的山海都是稀缺资源，现在是见缝插针，高层建筑犹如一根一根的葱将山海的景色都破坏了。我们和上海、深圳不一样，它们的房价过高增加土地供给，目的是平抑房价。和它们相比大连的房价不高，没有必要加大土地供给，要做好规划、合理布局、留有余地，不要为了短期的经济利益牺牲了我们的环境。

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      问：怎么看房产税，只见楼梯响不见人下来，这中间的障碍是什么，顾虑在哪里？

      答：必须承认我国房地产行业发展得过快。政府和家庭都过度得依赖房地产这个行业，俗称政府和居民都被它绑架了。目前，房地产对经济增长的贡献达到20%以上，房地产已经是这么一个状况了，路径依赖没有办法。中央提出的房地产调控政策从来都是目标是稳定房价，而不是打压房价。房价过快的上涨，泡沫过大有风险，房价下跌过快风险更大，不堪承受。如果房产税实质上的而不是象征性的征收，对房地产行业是很大的打击。因此，必须缓慢地推进，急不得。至于你问我该不该在大连购买住房，我的回答是刚性需求应该购买，其他的应该切记，投资有风险，入市需谨慎！