“拐点论”再次袭来,房价真的会跌吗?

2017年上半年，全球经济被不确定性笼罩，国内经济和社会处在一个重要转折点，而形成这个转折点的一个重要的因素即：以房子为中心的时代即将结束。

2016年房价上涨解析

2016年之前，其实很多人对房子的关心程度是比较小的，原因是2011年-2015年房价的涨幅程度明显变小，以涨幅较快的北京上海为例，其中都存在数年的下调周期。2009年、2012年、2015年房价都出现了一定程度的下调。只是长时间的涨幅特别是快速上涨，已经消弭了短时期下跌给人们心理造成的影响。尤其上海从2011年六月到2012年三月，下跌了25%。

2016年上半年全国的房地产开始趋热，各地的房价开始重新快速上涨，其中以合肥最为突出，去年一跃成为国内甚至全球房价高速上涨的“领头羊”，令人为之侧目。在胡润研究院今年1月发布的2016年全球房价指数中，合肥房价涨幅超过40%，位居2016年全球房价涨幅排名前列。

而与过往推动房价高速上涨不同的是，此次，推动房价上涨主要有以下两个原因：（1）政府开始鼓励买房，即政府开始去库存。2015年12月中央城市工作会议上指出，明年经济社会发展五大任务之一就是化解房地产库存。会后，各地政府开始出台刺激房地产市场发展的措施。（2）货币贬值预期趋于一致。去年下半年，外汇大量流出，对于人民币贬值预期，各大专家和机构看法一致，为防止货币贬值本不打算买房的人加入了购房大军。

然而，自今年317北京调控起，全国主要城市均开启了新一轮房地产市场调控。调控百日后，链家研究院发布《百日调控全景速览》，报告显示，自317调控政策起，全国52个城市累计出台了120项限购政策、162项限贷政策。北京链家数据显示，二手房购房客户中，贷款客户已由年初的83%降到5月的70%以下。北京二手房交易量降幅最明显，均价也下跌了7.3%。即使不看这个数据，目前房地产市场降温已经是不争的事实。

过去十年来房价涨幅

在过去的十年间，我们深深的感受到了房价上涨所带来的重重压力，然而，对于十年来全国房价的真正涨幅鲜有权威机构能给出准确数据。国家统计局曾统计全国70个城市的房价水平， 2004-2014年间，价格上涨幅度是77%，二手房的价格上涨幅度是57%。国家住房与建设部，给出的房价上涨了150%。然而，这两个数据首先本身存在较大差距，其次，与老百姓所受到的价格上涨有巨大差距。民间机构中国指数研究院对全国100个具有代表性的城市，指出房价从2010年6月到2013年12月的3年时间里就上涨了21.27%。其中，一线城市的涨幅比全国的涨幅要高出一倍多。其次，中原地产的统计，从2004年5月到2014年3月的几乎10年时间里，中国最主要的4个一线房地产市场——北京、上海、广州、深圳的房价，分别上涨了374%、346%、505%和420%。

但这里需要指出的是近十年来房价的涨幅整体呈前高后低的趋势，即近几年的涨幅明显低于前几年的涨幅，我们以涨幅较大的上海为例，如下图所示：

房价真的会暴跌吗？

马云说，8年后，房子像大葱一样便宜，我们对这种观点仍然持怀疑态度，我们认为房价暴跌或像大葱一样便宜出现的可能极低，除非有严重的政策失误。即使出现也只是极个别城市，因此，我们认为全国房价暴跌的可能为零。

我们所说的以房子为中心的时代的结束，是指整个社会围绕房子转的时代的结束，人们不再单单为房子而活着，从电视剧的角度来看整个社会的房地产，关于房子的电视剧，裸婚时代、蜗居等电视剧均为2010年左右的社会热点。

同时，以房子为中心的时代并不意味着房价将下跌，而是，房价的增速将明显放缓或下降，我们认为房价仍会上涨的原因在于：（1）城镇化进程仍在继续，尤其我国的城镇化水平明显低于发达国家；（2）一线城市的供需缺口仍然存在；（3）全国各大城市普遍存在改善性住房需求。

此外，我们要强调的是，如果一个城市房价年增长率为3%的话，假如房子总价为200万，则房价每年溢价6万元，对于一个普通职工来讲算是一笔不菲的收入，但如果从社会资金的成本来讲这个溢价是比较低，社会普通融资成本为8%以上，明显高于增长的3%,以房价增长较大的城市：北京上海为例，十年涨幅4倍，平均年涨幅约15%，高于社会平均融资成本8%，但近年来涨幅如果低于8%的时候是否意味着不再值得我们去买入，在未来的时间里，我们是否应该反思，是房价的真实涨幅确实较大，还是较大的基数放大了我们对房价的增长预期和感受。

大连房价未来趋势

虽然，我们对全国的房价将会暴跌甚至或下降持怀疑态度，但结构性调整是有必要的，尤其对于大连的房价我们保持谨慎的态度。

大连在改革开放的初期15-20年间，是中国非常耀眼的明显城市，其房价走势也相当耀眼，然而，在最近5-6年间，变的黯然无光，明显落后于近几年的新贵城市，如：石家庄、合肥、长沙、郑州、武汉等城市。

不难发现，这些新贵城市均为我国的省会城市，他们在改革各种初期受制于计划经济的限制，没能排名前列时间得到发展，但随着我国的经济从“制造+出口”转向“城镇化+地产”的时代，也就是印钞票时代的到来，即“有权利的城市”开始得到飞速发展。原因在于：“印钞票时代”较大的资源为土地，而土地在政府手中，而被更高级别政府所持有的土地也就更有价值，所以印钞票时代也即是首都、省会和直辖市城市的崛起。

除此之外，近年来大连市在支持房价上涨的两个重要因素：经济和人口方面的表现均不尽如人意，2015年全市地区生产总值7700亿，增长速度4.2%，明显低于国家平均水平，一般公共预算收入579.9亿元，下降25.7%，2016年大连8150亿，同比增长6.5，与国家平均水平持平。其次，据统计大连是2008年以来人口流失最严重的大城市，虽第六次人口普查显示，大连人口仍呈现净流入，但以全市义务教育阶段学生为例，2008年52.2万人，2014年为43.8万人，人口下降16%，尤其，2016年以来，大连新闻网报道，流动人口开始呈现外流趋势，且大连是一个以中壮年占比较大的城市，人口老龄化趋势严重，老龄化水平位于全国15个副省级城市前列。

因此，云鼎博士团将长期看空大连的房价，原因在于城市的发展具有较强的趋势性，形成和改变起来均比较慢，由于经济下滑带来的人口流失会进一步加重经济的下滑，这种趋势一旦形成改变起来将及其困难。