今明两年买房,是“吃亏”还是“捡漏”?房产走势给出“答案”

来源：大川侃楼市

过去多年，由于我国房地产的不断发展，房价也是水涨船高。根据国家统计局的数据显示，截止到2021年，全国的平均房价已经达到了10139元/平，相比1998年商品房改革初年，仅全国平均房价的涨幅就达到了5倍以上，像是大多数经济发达、人口集中、产业集聚的一、二线大城市，房价涨幅更是达到了10~20倍，有些核心区域甚至达到了30倍也不足为奇。

在这样的房价涨幅背景下，买房动辄花费上百万元，甚至是几百万元已经成为普遍现象，如此一来，对于绝大多数普通家庭来说，买房往往需要掏空“6个钱包”才可以。因此，在买房过程中，减少购房成本，尽量少花冤枉钱，就成了每个购房者都比较关心的事情。

时间来到2021年，我国楼市一反常态，开启降温模式。根据房价行情网的数据显示，2021年，全国有163个城市的房价出现下跌，百强城市的按揭购房成本更是降至55.6万元，较2020年减少了3.5万元。除此之外，根据相关机构的统计数据显示，整个2021年，总共倒闭的房地产开发企业就有400余家，平均来看，2021年，基本上每天都会有至少一家房地产开发企业倒闭。

2022年，楼市依旧延续2021年楼市的降温模式。根据易居研究院发布的《百城新房成交报告》显示，2022年1~8月份，全国百城新房销售面积为1.85亿平方米，同比下滑44%，低于2020年同期水平。尤其是8月份，在100个样本城市中，一、二线城市共27城，新房销售面积为1306万平方米，同比下滑37%，三、四线城市共73城，新房销售面积为1083万平方米，同比下滑25%。需要注意的是，一、二线城市作为我国楼市的主力军，下滑程度竟然超过了三、四线城市，实属罕见。

除了新房市场以外，2022年的二手房市场同样也不容乐观。根据中指研究院的数据显示，2022年上半年，百城二手住宅价格累计上涨0.17%，较2021年上半年收窄2.39个百分点，较2021年下半年亦有所收窄。更值得一提的是，2022年5月份，有33个城市的二手房价格跌回至2年前。其中，不仅仅包括像牡丹江、安庆、北海等这样欠发达的三、四、五线小城市，还包括像济南、青岛、南宁、南昌、天津、石家庄、呼和浩特、贵阳、太原等这样的省会城市以及国家中心城市。

介于此，面对2021年以及2022年楼市的发展态势，不少人开始纠结，今明两年还要不要买房？今明两年买房，是“吃亏”还是“捡漏”？实际上，关于这两个问题，房地产的走势已经给出答案，我们一起来看看。

据不完全统计，截止到2022年8月底，全国楼市的调控总次数已经超过700余次，比2021年同期多出280次，单单8月份，全国就有90个城市累计出台120余次楼市新政策。

但需要注意的是，2022年的楼市调控与以往是不一样的，以往的楼市调控，几乎都是以收紧为主，可2022年，80%以上的楼市调控，却是以松绑为主，比如降低首付比例、下调贷款利率、发放购房补贴、取消限贷限购、提高公积金贷款额度等等。

更需要注意的是，尽管2022年的楼市调控是以松绑为主，但房地产行业的降负债任务却丝毫没有动摇，2023年6月30日依旧是“三道红线”实现降档达标的截至日期。

综上所述，我们可以很明显地看出来，相比2021年，甚至是2020年以及2019年，今明两年的购房成本更低是既定事实，而且，无论是房价还是资金使用成本，均比过去几年要低。

但同时，我们还应该明确，当下楼市，库存总量过剩以及购房需求减少也是不可避免的事实。关于库存总量，根据上海易居房地产研究院的数据显示，截止到2021年11月份，全国100个城市的新建商品住宅库存总量已经达到了52110万平方米，同比连续36个月保持正增长，创2016年8月份以来的较高值。而购房需求就更明显了，城镇化的趋缓、城镇居民住房拥有率的近乎饱和、新生儿出生率的逐年降低、人口老龄化的日益加剧以及年轻人购房观念的转变，均会导致购房需求的减少。凡此种种，可以肯定的是，楼市继续繁荣发展的动力已经不存在了。

最后，我们回到上文中那两个问题上，首先是今明两年还要不要买房？这个问题的答案，笔者认为不可一概而论，如果是刚需或者刚改，并且确有需求，现在买房或许是较佳时机，但如果是想炒房或者进行房产投资，建议你趁早打消这个念头。另一个是今明两年买房，是“吃亏”还是“捡漏”？这个问题笔者认为同样也不可一概而论。如果是确有所需，现在买房或许就是“捡漏”，但如果是想炒房，投机取巧，现在买房大概率会“吹亏”，当然，背后的逻辑也和城市区域有关系，比如一、二线大城市，长期来看，房价还有上升空间，所以现在买可能是“捡漏”，而三、四、五线小城市，随着人口的不断流失，房价可能会进一步探底，所以，现在买可能会“吃亏”。对此，你怎么看？