专家分析:大连房贷利率近期会涨吗?

日前，工行、建行、农行、中行四大商业银行的北京分行，分别上调首套房贷款利率，较低利率从央行基准利率的1.05倍上调为1.1倍；二套房贷款利率政策不变，仍为基准利率的1.2倍。值的一提的是，横向比较，大连仍是全国首套房平均利率较低的城市前十。

大连市经济学会会长 杜辉

大连中原市场研究部总监 李鹏

背景

北京部分银行首套房贷利率上调

二套房不变

工行北京分行确认，从5月7号开始网签并受理的首套房贷款，利率将不低于人民银行基准利率的1.1倍。对5月7号前已受理的，可按原利率政策执行，但应于5月31号前执行完毕。二套房贷款利率政策不变。

建行北京分行，农行，中行紧跟其后，也上调了首套房贷利率。目前，五大银行中只有交行的首套房依旧为基准利率的1.05倍，不过，不排除近期跟随上调的可能。

首套房贷款利率的上调，直接的结果就是月供增加了。记者简单算了下，如果是申请100万元房贷，25年还清，利率是基准利率1.05倍时，月供是5933.03元，当利率提高到基准利率的1.1倍时，月供增加到6075.4元，增加了141.73元。

目前，人民银行的基准利率是4.9%。而从全国来看，据市场调研机构融360的监测，今年3月份全国首套房贷款平均利率为5.51%，相当于基准利率的1.124倍，同比去年3月份首套4.46%的平均利率，上升了23.5%。

3月底时，全国首套房平均利率较低的城市前十分别为上海5.11%，厦门5.18%，北京5.34%、西安5.39%、昆明5.39%、太原5.39%、乌鲁木齐5.39%、福州5.39%、大连5.44%、沈阳5.44%。其中上海部分银行的首套房贷利率较低为基准利率打九折。

问题1：

北京首套房贷款利率上调，说明房产市场的入口门槛提高了，这不会同时加大刚需购房压力吗？

杜辉：从资金意义上，从贷款购房本身来讲，会增加相应的成本。但是因为首套，二套加成不同，对首套购房的刚需人群来说，这样的利率并不是直接的威胁。二套房以后，加成的比重会比较大一些。我个人觉得，多少会有些影响，但是对刚需来讲影响不会太大，但是对投资购房者来说，影响是比较大的。

李鹏：我跟杜教授的观点略微有一点不一样。我觉得从长期来看，政府的意图是好的。它通过这种强制性的行政手段，包括金融手段、银行手段来调整市场的健康度。因为现在已经有太多的热钱进入房地产领域，尤其是进入到房地产的需求领域，也就是我们所说的投资领域。那么政府通过这种金融手段，其实可以打消掉一些投资客。那对于刚需客户来讲，长期是比较利好的事情。短期来看，像在一两年前，买首套房还有比较实在的八五折、九折这样的利率，但是转到今年，大连工农中建四大行已经把首套住房全部调整为10%了。所以说从短期来看，对于首置型购房的客户，在月还款上确实有一定的所谓的“误伤”。

问题2：

大连的首套房平均利率为5.44%，在我们看来不低，但却是全国较低的前十城市之一。短期来看，大连房贷利率会有继续上浮的可能吗？什么样的城市会效仿北京，率先上调首套房贷款利率呢？

李鹏：大连目前的库存周期还是维持在13个月到14个月，相对来说是一个比较安全的期间。像北京的库存周期已经是在4个月到6个月了。第二就是投资客或者投机客大量涌入的城市。目前大连的成交主体，还是以刚需和改善型客户为主。所以我觉得大连短期之内对于金融杠杆手段不太会出现过分严厉的调控。

不排除会对二套房进行调整，另外一块就是40年的公寓、公建。我们近期跟多家银行沟通，发现很多银行对于40年的产品是在收紧贷款的额度的。未来有可能对二套房和40年产权的房屋进行政策收紧，但首套房应该会维持目前的现状。

杜辉：我也是这么看，大连的产品根据功能不同，定位也不同，像公寓性的房子基本上属于投资用的。如果是投资用的话，根据中央的政策，属于抽紧。这个恐怕在利率的部分会有所变动。分品种分区块。