破产案件中购房者与抵押权人权利冲突相关判例7则

案例1：安顺市川惠投资股份有限公司、贵州省安顺市鼎城房地产开发有限公司商品房预售合同纠纷再审审查与审判监督民事裁定书

审理法院：较高人民法院

案号：（2017）较高法民申3088号

合议庭：王丹、张纯、李玉林

裁判时间：2017年11月2日

【裁判摘要】

较高人民法院认为：

关于案涉房产是否属于鼎城公司债务人财产的问题。川惠公司主张依据《破产案件若干问题规定》第七十一条第五项之规定，案涉房产不属于鼎城公司的债务人财产。对此，本院认为，《破产案件若干问题规定》系为正确适用《中华人民共和国企业破产法（试行）》所制定的司法解释，而随着2007年6月1日《中华人民共和国企业破产法》的施行，《中华人民共和国企业破产法（试行）》已经废止，针对该部法律所制定的司法解释原则上应不再适用。尤其是《中华人民共和国企业破产法》施行后发布的《较高人民法院关于适用<中华人民共和国企业破产法>若干问题的规定（二）》（以下简称《破产法司法解释二》）第二条对不应认定为破产财产的情形，作出了不同于《破产案件若干问题规定》第七十一条的规定。即使在《破产案件若干规定》尚未明确废止的情况下，根据“新法优于旧法”的法律适用规则，本案亦应适用《破产法司法解释二》认定案涉房产是否属于破产财产。《破产法司法解释二》第二条规定：“下列财产不应认定为债务人财产：（一）债务人基于仓储、保管、承揽、代销、借用、寄存、租赁等合同或者其他法律关系占有、使用的他人财产；（二）债务人在所有权保留买卖中尚未取得所有权的财产；（三）所有权专属于国家且不得转让的财产；（四）其他依照法律、行政法规不属于债务人的财产。”本案案涉房产并不符合上述规定情形，不应排除在债务人财产之外，应属于鼎城公司的债务人财产。此外，认定案涉房产属于鼎城公司的债务人财产也符合物权法确定的不动产物权变动登记生效原则。《中华人民共和国物权法》第九条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。《中华人民共和国企业破产法》第三十条规定，破产申请受理时属于债务人的全部财产，以及破产申请受理后至破产程序终结前债务人取得的财产，为债务人财产。案涉商品房尚未变更登记至川惠公司名下，不产生物权变动的效力，所有权仍归属于鼎城公司，应为鼎城公司的债务人财产。川惠公司关于案涉房产不属于鼎城公司债务人财产的再审主张，依据不足。

关于二审判决驳回川惠公司诉讼请求是否错误的问题。川惠公司继续履行案涉合同以及支付违约金的主张，实质上是要求鼎城公司对其原有债权在破产程序之外给予全额、个别清偿。对于破产企业而言，其在进入破产程序后债权人参与分配破产财产前，破产财产这一集合财产不得被随意处分，以保证债权人能够公平受偿。案涉合同如果继续履行将构成个别清偿，并对鼎城公司其他债权人的利益造成损害，有违《中华人民共和国企业破产法》第十六条有关人民法院受理破产申请后，债务人对个别债权人的债务清偿无效之规定。对于川惠公司主张其依据《批复》享有优先受偿权的问题，本院认为，《批复》对交付购买商品房全部或者大部分款项的消费者予以优先保护是基于生存利益大于经营利益的社会政策原则，为保护消费者的居住权而设置的特殊规定，在适用中应对其范围予以严格限制，不宜做扩大解释。消费者购房应是为了满足生活居住需要，而非用于经营或其他原因。本案中，根据已经查明的案件事实，2011年12月15日，双方签订的《商品房买卖合同》约定，川惠公司购买鼎城公司开发的“建博国际广场”排名前列栋和第八栋一层房屋（商业），总价为1600万元。《合同补充协议》约定，出卖方有权在本合同期内按照本合同签订时的出卖价回购铺面，在此期间不备案登记。2012年5月30日，川惠公司、鼎城公司又签订《“建博国际”商品房买卖合同补充协议》，约定因双方签订购房合同后，鼎城公司又将该房错卖给第三方，故川惠公司向鼎城公司购买商业的位置变更为：建博国际广场D栋商业3—4层，总价仍为1600万元不变。可见，川惠公司购买的案涉房产性质为商铺，并非为了居住所需，并无获得优先保护的特殊利益，其主张优先于其他债权人个别清偿，依据不足。二审判决虽认定案涉房产已被案外人合法取得证据不足，但判决结果并无不当。本案不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第二百条规定的应当再审情形。

案例2：北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞与北京英嘉房地产开发有限公司、杨飞物权确认纠纷申请再审民事裁定书

审理法院：较高人民法院

案号：（2015）民申字第1158号

合议庭：辛正郁、司伟、沈丹丹

裁判时间：2015年7月20日

【裁判摘要】

较高人民法院认为：本院认为，首先，本案所涉房屋为住宅商品房，杨飞通过个人首付、向银行按揭贷款方式支付了全部价款。根据《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）、《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》（以下简称《优先受偿权批复》）等相关法律、司法解释规定之精神[1]，交付了购买商品房的全部或者大部分款项后，消费者就所购商品房对出卖人享有的债权，有别于普通无担保债权，是一种针对特定不动产所享有的具有非金钱债务属性的特殊债权，在受偿顺序上优先于有担保债权的建设工程价款优先受偿权亦不得对抗该债权。

其次，根据《企业破产法》、《适用企业破产法规定（二）》规定之精神，并非所有的破产程序中的个别清偿行为均属于《企业破产法》第十六条规定的无效行为。认定个别清偿行为无效的关键要件之一是该清偿行为损害了其他破产债权人的合法权益。而如上所述，交付了购买商品房全部或者大部分款项的消费者对于其所购房屋的权利，因其具有特定性和优先性，故该债权的实现并不会构成对其他破产债权人合法权益的损害，因此，出卖人履行商品房买卖合同约定的交付房屋并办理所有权变更登记的义务，并非《企业破产法》第十六条所称的无效的个别清偿行为。

再次，根据《企业破产法》第十八条排名前列款之规定，管理人仅对破产申请受理前成立而债务人和对方当事人均未履行完毕的合同有权决定解除或者继续履行。而本案中，杨飞已经通过银行按揭贷款支付了案涉房屋的全部款项，故对于案涉商品房买卖合同，英嘉公司破产管理人并无解除权。（编者按，此部分理由，有画蛇添足的嫌疑，给人误解，就是如果债权人的义务已经履行完毕，管理人无权解除，就必须继续履行。实际上，如果债权人已经履行完毕，其债权就是典型的破产债权，除非有法定优先权（如本案中消费者的优先权，或者担保物权），否则恰恰是无法通过继续履行合同的方式来实现债权的。）在杨飞主张继续履行双方签订的《商品房买卖合同》的情况下，英嘉公司亦没有举证证明存在《合同法》第九十四条以及排名前列百一十条所称的不能履行或不适于继续履行的情形，故英嘉公司应当继续履行案涉《商品房买卖合同》，协助杨飞办理案涉房屋所有权变更登记，并将案涉房屋交付给杨飞。

最后，根据《物权法》第九条的规定，除法律另有规定的以外，不动产物权的转让以产权登记为要件。对于本案所涉房房屋，杨飞虽然已经支付了全部购房款，但英嘉公司尚未交付房屋，亦未办理房屋所有权变更登记，相关法律、行政法规、司法解释亦未例外规定此种情形下买受人可直接取得房屋所有权。同时，本案并非因物权归属争议引发的物权确认纠纷，故二审法院将本案案由确定为物权确认纠纷并确认案涉房屋归杨飞所有确有不当。但由上所述，二审判决判令英嘉公司为杨飞协助办理案涉房屋所有权过户手续是正确的，通过该判项的履行或执行，杨飞仍将能够取得案涉房屋所有权。此外，二审判决虽对房屋交付等合同履行事实的认定存在矛盾，但根据《优先受偿权批复》之相关规定，该事实并不影响本案的最终处理。

二、各地高级人民法院判例

案例3：安徽深广建筑安装有限公司与宣城瀛东投资有限公司、陈尚坤破产债权确认纠纷二审民事判决书

审理法院：安徽省高级人民法院

案号：（2017）皖民终249号

合议庭：王文友、樊坤、刘颖

裁判时间：2017年7月31日

【裁判摘要】

安微高院认为：本案二审争议焦点为：原审法院认定陈尚坤对瀛东投资公司的224793元购房款享有优先受偿权是否有事实与法律依据。

根据审理查明的事实，陈尚坤与瀛东投资公司分别签订两份《商品房买卖合同》，购买两个商铺，其中2幢1-29号商铺面积12.53平方米，总金额222444元，陈尚坤已支付首付款112444元；2幢1-27号商铺面积23.82平方米，总金额212349元，陈尚坤已支付首付款112349元，两个商铺的首付款项均超过总房款的50%。深广建筑公司上诉提出，瀛东投资公司与陈尚坤签订的购房合同总价款中，已经扣除了陈尚坤返租商铺三年租金收益，陈尚坤实际支付的购房款未达到总房款的50%。本院认为，“商铺返租”只是开发商在出售房屋时所采取的营销策略，或为影响购房人决定签订合同的诸多因素之一，但最终对房屋价款的认定仍应以双方签订的《商品房买卖合同》所确定的价款为准，故深广建筑公司此节上诉理由不能成立，本院不予支持。《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”由此可以看出，普通购房者的购房债权优先于工程款债权和抵押权，买受人的权利保障居于首位。基于此，在出卖人不能交付房屋的情况下，对于买受人的购房款返还请求权亦应予以优先保护。关于上述规定中“消费者”含义的理解问题，该司法解释条文或相关司法解释均并未明确该处“消费者”的含义与《中华人民共和国消费者权益保护法》中“消费者”的含义相同，亦无只保护生活消费的限制性解释；且陈尚坤所购房屋为两套小面积商铺，可以认定其功能与收益主要为保障与改善家庭生活，仍属生活消费范畴，陈尚坤亦为普通消费者。故一审判决根据《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》及破产法优先保护生存利益的司法精神，确认陈尚坤对瀛东投资公司的224793元购房款债权为优先债权，并无不当。【一审法院即安徽省宣城市中级人民法院的理由是：一审法院认为，依据破产法原理，破产债权清偿中，生存利益优先保护。《较高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》规定：“一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。”上述规定确立了普通购房消费者的优先地位。具体在本案中，陈尚坤作为普通农村居民，购买面积合计仅36.35平方米的商品房，该商品房虽属商铺，具有一定的经营属性，但该商品房的价值及所预期的经营收益承载了对陈尚坤及其家人的生存保障功能，该购房行为仍属普通消费购房范畴。陈尚坤支付了所购商品房的大部分款项，陈尚坤及其家人就该商品房及所付购房款具有生存利益，在破产债权清偿中应予优先保障。】

案例4：周建湘与华融湘江银行常德分行、湖南四达建设公司、湖南华清环境工程有限公司、姜振宇、黄中第三人撤销之诉民事判决书

审理法院：湖南省高级人民法院

案号：（2015）湘高法民一终字第422号

合议庭：邹德辉、王莉、张赛红

裁判时间：2016年2月26日

【裁判摘要】

湖南高院认为，关于抵押权是否优于购房者权利的问题。《较高人民法院关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条明确，被执行人将房屋出卖给第三人，第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。对于涉案《长沙市商品房买卖合同》的履行，周建湘作为购房者约交付了一半的房款，剩下的房款双方约定采取银行按揭的方式支付，但一直未办理按揭贷款。周建湘虽然提交了新时代广场业主入伙会签单拟证明其已经实际占有了涉案房产，但该会签单上注明的“已付清楼款或办妥银行按揭”显然与实际情况不相符，一审法院未采信该份证据并无不当。（编者按：实际占有的认定标准？）故，在周建湘未支付全部购房款且不及时办理按揭手续，对合同未全部履行存在过错的情况下，根据物权优于债权的基本原则，华融湘江银行常德分行依法取得的抵押权优于周建湘依据《长沙市商品房买卖合同》取得的债权。周建湘认为其购买房屋的权利应优于银行抵押权的上诉理由不成立，依法予以驳回。

案例5：上诉人张广兴与被上诉人大连天有地产开发有限公司、被上诉人中国银行股份有限公司大连旅顺支行第三人撤销之诉二审民事裁定书

审理法院：辽宁省高级人民法院

案号：（2017）辽民终337号

合议庭：赵英伟、王隽、唐云涛

裁判时间：2017年5月3日

【裁判摘要】

辽宁高院人认为，本案争议焦点系张广兴是否符合第三人撤销之诉的起诉条件。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第五十六条之规定，以及《较高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第二百九十二条之规定，本案应从民事调解书内容是否错误及是否损害张广兴的民事权益两个方面来审查起诉条件。一、关于大连中院（2013）大民三初字第104号民事调解书内容是否错误。经查，中国银行旅顺支行与天有公司借款合同纠纷，法院以调解书确认中国银行旅顺支行债权及对案涉房屋在内的土地及在建工程等抵押物享有优先受偿权。该调解内容没有错误，且调解结果未将案涉房屋确权给中国银行旅顺支行。二、关于大连中院（2013）大民三初字第104号民事调解书内容是否损害张广兴的民事权益。优先受偿权只是一种顺位权，能否实现需要经过执行程序。法院调解书确认优先权，未对张广兴利益造成现实的损害。

编者按：本判决的意义在于，抵押权人起诉债务人，无需追加购房者参加诉讼，但也不能依据法律文书确认抵押权人的优先权就特别优先于购房者。但是，反过来，如果是购房者与开发商之间的诉讼，是应该要追加抵押权人的。

………………………………以房抵款…………………………………

案例6：苏州金螳螂建筑装饰股份有限公司与苏州炜华置业发展有限公司建设工程施工合同纠纷再审民事判决书

审理法院：江苏省高级人民法院

案号：（2017）苏民再206号

合议庭：薛山中、郭群、陆轶群

裁判时间：2017年8月17日

【裁判摘要】

江苏高院认为，第三人袁斐斐一审中陈述认为金螳螂公司未在法定期限内主张优先受偿的权利；即使法院支持其优先受偿权，其受偿的范围也仅仅在装饰装修范围内，不应该涉及主体工程；袁斐斐系商品房买受人，金螳螂公司行使优先受偿权不得对抗商品房买受人。但在一审中，袁斐斐未按法院要求缴纳诉讼费用，故应视为其放弃提出的独立请求。且袁斐斐与炜华公司之间实为民间借贷关系，双方签订的商品房买卖合同系对民间借贷的担保，故袁斐斐以其为商品房买受人为由，欲以对抗金螳螂公司享有的法定优先受偿权，不能成立。

案例7：王茂荣与无锡市恒生富通置业有限公司破产债权确认纠纷申诉、申请民事裁定书

审理法院：江苏省高级人民法院

案号：（2017）苏民申1195号

合议庭：段晓娟、李道丽、谢春城

裁判时间：2017年7月5日

江苏高院认为，王茂荣与恒生公司在2012年2月29日成立民间借贷关系。双方之间的借款协议约定，“如恒生公司不能按期偿还全部借款本息，王茂荣有权以网签合同价格成交或转卖第三方，恒生公司需积极配合办理所有的相关手续。如果恒生公司提前还款，则应提前一个月通知王茂荣，王茂荣配合恒生公司履行相关抵押物撤销手续。”而双方于之前一天，即2012年2月28日所签订的4份商品房买卖合同所涉购房款总价与借款协议本金数额相互对应，故上述商品房买卖合同签订目的系为借款协议所涉借款提供担保。案涉借款到期后，王茂荣又与恒生公司签订协议书，约定将借款本息155万元转为购房款，用于购买上述商品房买卖合同所涉4套商品房。据此，双方之间的上述商品房买卖合同的性质因为该协议书的约定而实际成为债务清偿期届满之后的以物抵债协议，合法有效，但其目的在于用他物抵原债，抵债行为并未改变原债的同一性，故只有物权转移给债权人，债务方消灭。此类以物抵债协议系实践性合同，在尚未办理物权转移手续前，债务人反悔不履行抵债协议，则仍按原债的关系履行，并未损害债权人的利益，也未增加债务人的利益，公平合理。故本案中在恒生公司进入破产清算程序后，管理人认为双方之间系民间借贷关系，王茂荣申报的债权属于普通债权，与法不悖。

[1]编者按，裁判时间2015年7月20日，《较高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》（法释〔2015〕10号）是2015年5月5日公布，同日实施。裁判为何没有引用该规定？

【相关链接】

【初稿】否定之否定 ——《较高人民法院关于审理企业破产案件若干问题的规定》第71条第6项的破茧重生