楼市进入二十多年来最大转折期,房价回落空间到底有多大?

大连楼市观察 2020-01-07 10:10:53
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如果你去问,过去十年,最好的投资品是什么?不少人都会告诉你是房子。毫无疑问,过去十年,全国平均房价从3576元上涨到9530元,上涨了大约2.6倍,早早买房的大都已经实现了财富的迅速增长,如果在北上广深等一线城市买了房,房价几乎翻了3、4倍,财富增值的空间更是超出很多人的想象。 但是,如果再问,未来

如果你去问,过去十年,最好的投资品是什么?不少人都会告诉你是房子。毫无疑问,过去十年,全国平均房价从3576元上涨到9530元,上涨了大约2.6倍,早早买房的大都已经实现了财富的迅速增长,如果在北上广深等一线城市买了房,房价几乎翻了3、4倍,财富增值的空间更是超出很多人的想象。

但是,如果再问,未来10年,最好的投资品是什么?或者说,未来10年,房子还是最好的投资品吗?答案或许真的就不一样了。我们常说,判断未来房地产走向,短期看政策,中期看土地,长期看人口。因此,接下来,我们就从这三个方面看一看当前和未来几年房地产市场所面临的三大形势。

第一,房地产调控仍将继续,房价反弹的空间被压缩

根据统计,2019年共发布调控620次,同比2018年上涨38%。在严厉而又密集的楼市调控下,全国房价整体明显回落,但这并不意味着调控会退出。根据国家对楼市的定调,未来将长期坚持房住不炒,而且将进一步推进稳地价、稳房价、稳预期的长效机制建立。

因此,可以预期,房价反弹的空间被大大压缩了,概率大大降低了。一旦失去了快速上涨的环境,对于赚快钱的投资客来说,房产投资就变得食之无味。对此,中泰证券首席分析师梁中华表示,房价走平即亏钱,因为不仅要考虑持有成本问题,还要考虑变现问题。

第二,打破土地供应垄断,住宅土地供应逐步多元化

众所周知,18亿亩耕地是国家的一项基本政策,也是一道不可逾越的红线。因此,可供住宅利用的土地越来越少,正因如此,地王现象屡屡出现,房价自然易涨难跌。但是,最近两年,随着长效机制的建立,土地市场逐渐迎来了新的变化。

早在2018年,国土资源部就表示,政府将不再是居住用地唯一供应者。2019年,土地管理法修正通过,打破了农村集体土地入市的法律限制。可以预期,土地供应格局逐步趋向多元化,对于长期稳定地价和房价具有积极意义,可以有效解决因为“人地分离,供需错配”而产生的各种问题。

第三,城镇化进入下半场,未来新增住房需求整体放缓。

根据城镇化的发展规律,前期主要是农村人口向城市流动,后期主要是从小城市向大城市流动,边缘城市向城市群和大都市圈流动。根据国家统计局数据显示,截至2018年末,我国的城镇化水平为59.58%,距离发达国家70%的入门标准越来越近,我国已经进入到了城镇化的下半场。

可以预期,人口不断流入的中心城市、城市群、都市圈会进一步释放一定的住房需求,但由于城镇开发建设已经成熟,所以基本以存量房流转为主,而人口不断流出的城市,房价不可避免的面临调整。此外,当城镇化接近尾声时,加之人口拐点逐步来临,未来新增住房需求会逐渐减弱。

3大形势预示楼市进入到转折调整期,那么房价回落空间有多大?潘石屹透底

根据这三大形势来看,下一个10年,房地产市场或将逐步进入转折和调整期。当然了,由于支撑房价的因素依然存在,所以“房价如葱”很难实现,但是房价告别普涨阶段已经是可以预见的趋势。那么,如果房价出现回落了,最大的空间可能是多少呢?

对于这个问题,潘石屹给出这样的答案:对开发商来说,房价下跌20%就是最大的限度,如果超出这个幅度,大多数的房企都将不复存在。在笔者看来,虽然潘石屹给出了20%的下跌底线,但在稳地价、稳房价、稳预期的调控目标下,排除个例现象,就算房价下行调整,短期内也很达到这样的跌幅。

此前,中国社科院在《房地产蓝皮书:中国房地产发展报告No.16》中表示,伴随已完成去库存的地区将逐步退出或减少货币化安置,失去强政策托底,加之前期需求透支,三四线城市不排除陷入负增长区间,要防范市场价格下跌过快。显然,楼市稳字当头,不仅是要防止大涨,也要防止房价大落。

看到这里,可能有购房者纳闷,为什么房价不能大下呢?经济学家李迅雷的一席话让人如梦初醒

他表示,房地产经历了长达20余年的大牛市,已经累积了巨大的社会财富,如果房价出现了大跌,地方财政、企业部门、金融机构和居民部门的“资产”都将大幅缩水,从而引发危机。比如,银行资产不良率上升,财政收入出现大缺口,各类企业偿债压力增加,居民负债率提高等等。

我们以购房者自身为例说明,目前29万亿元的房贷余额当中,基本都是中等收入群体的负债,尤其是以80后、90后为主,一旦房价大幅下跌,弃房断供现象就会增多,结果不仅个人的征信会受到影响,房子以及其他资产都有可能面临损失。显然,这是谁都不愿意看到的结果。

因此,固然房地产行业进入到了转折期,正在面临调整,但转型不可能一蹴而就。就目前来看,往大了说,房地产依然是国民经济的稳定器;往小了说,房地产与每个人的家庭财富都密切相关。总而言之,我们既要客观看待房地产的地位,也要看到房子的本质功能,所以现阶段房价稳定是利好所有人的走向。

来源:楼事纪

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