专访鼎建地产常务副总经理陈猛

专访鼎建地产常务副总经理陈猛：

“高端住宅被忽略的投资逻辑！”

如果将2016年比作大连房地产市场单价地王、总价地王、溢价率不断刷新的“地王年”，那么2017年则可以被更恰当喻为轰轰烈烈的“地王举措年”，高端物业的复合置业属性成为市场大热话题，就媒体、地产人以及购房者尤其关心的高端住宅涉及城市层面的、投资层面的专属话题，专访鼎建地产常务副总经理陈猛先生。

1、2017年2月28日《国务院关于印发“十三五”现代综合交通运输体系发展规划的通知》，大连成为国家重点打造的国际性综合交通枢纽城市之一。未来三年，大连地铁、机场、大连湾跨海交通工程、渤海大道工程，各级示范路、城际铁路、港口桥梁……建设翻天覆地，对这种盛况空前的交通大爆发，作为资深地产人士，您怎样看待这个现象和大连房地产市场之间的关联？

陈猛：这一轮规模空前的交通大爆发并非偶然现象，中国正面临着人口城镇化而非土地城镇化的巨速转型。纵观大连，城市基础设施相对完善、居民可支配收入和消费能力比较高，这与大连地理区位先天优势密不可分，大连作为早一批发展起来的东北三省桥头堡城市，二十多年来爆发式的外来人口涌入已让城市不堪重负，经历这一轮激变式的转型过后，大连城市交通压力全面缓解，尤其是辽宁自贸试验区的申报成功，大连与沈阳、营口三地面向东北亚联动合作，沿线区域经济发展进一步提速，对提升大连城市影响力意义非常。预期房地产行业未来，不同层级的城市副中心升级扩容，为城镇劳动力落脚大连提供较佳目的地，而城市土地资源毕竟有限，房地产开发区域不断向郊区延伸，总有一天，享有城市资源高地、福利高地的主城区中心地段会一宅难求。

以大连湾跨海大桥为代表，大桥南起解放路，在黄白咀入海，跨越大连湾后由开发区西海屯登陆，终点与规划9号路相接，随着这一段海陆交通的一线贯通，大连高端住宅被忽略的投资属性被无限激活，大连高端住宅特别是高端改善住宅的中山移居大潮可见端倪。开发区滨海版块是北大连实体经济创立者聚集的高端生活区，这部分人群的产业多在开发区和保税区，跨海大桥的开通为他们提供了便利的条件向中山靠拢。而解放路沿线的中山区所在地是大连百年富人区，当城市陆上交通隔断被彻底打开，老市区环形交通路网一体化彻底形成，有的人买豪宅，有的人刚改换改善，也有“城市飞人”活跃在高端租住市场，被激发的中山楼市”马太效应”在先，中山以外区域的“马太效应”价格补涨在后，房地产投资市场炙手可热的“壹号先生”时代真正到来。

2、大连房地产二十多年来，所有业内人士提中山论城市起源、提中山论豪宅修养，却从来没有哪个项目操盘者细分中山单提 “南中山”的概念，从版块大局观的占位思考和项目宏观操盘角度出发，南中山的诉求有什么特别的立足点？

陈猛：南中山版块的定义不是一时兴起。放眼中山的产业格局是相对传统和固定的，东中山偏重旅游产业，西中山偏重商贸产业又临近大菜市，北中山是以造船厂为代表的临港工业，正中山以中山广场为起点的人民路是典型的商务区，作为人民路延伸的东港新兴商务区里的高端生活区,它的基本生活配套的成熟也是需要相当长一段时间孕育的，对于高端改善居客而言，只有南中山是真正宜居的。

南中山宜居的地缘性素养是经得起时间与资本历练的。都说一个旅顺口半部中国近代史，从这个层面上讲大连中山可以称得上是中国近代史的议政厅，而南中山就是中国近代政客名流的起居室。南中山具备宜居豪宅的地缘性素养，这里曾是末代皇后婉容的行宫，这里也曾是开国大将徐海东的疗养地……南中山是中国近代历史名人不约而同的大连印象。其次，正是因为亿达、华润、碧桂园、绿城等开发商在南中山的战略性布局，使得南中山高端住宅宜居的地缘性素养由幕后步入台前，接受来自不受城市地域所限的高端改善客、投资客的检阅与遴选。今天的大连很难找到第二个地方像南中山这样：与秀月峰、付家庄、老虎滩高级风景资源保持着恰到好处的距离，有桃源市井繁华的一面，有秀月风光隐逸的一面，有城市氧吧休养生息的一面，也有商业往来娱乐万象的一面。秀月·麒林项目的开发周期处于中山高端住宅崛起的市场阶段，我们有幸抓住了这个市场时机，秀月·麒林不做豪宅的入门级而做高端改善的顶配，让消费者自己抉择。

3、对现在流行的一种说法叫“买房的较佳时期是十年前，其次是现在！”您怎么看？经济变革大环境下，国家、地方房地产政策调控不断，很多高端置业客、高净值资产人士存在”资产配置荒”的困惑，

但一谈到投资本能就会想到租金收益高、变现能力快的100平以下的小户型，秀月·麒林165平双拼墅质洋房正式提出高端住宅被忽视的投资价值，您对高端住宅尤其是170、180平的平层产品的投资属性有什么独到的见解？

陈猛：我很赞同买房的理由在当下的说法。经济变革大环境下，国家、地方的政策调控让楼市向着更加健康稳健的方向发展，结果必将是一个合理的保障房体系和商品房体系共存的市场。保障房的大量出现为涌入城市的大量人口大大减小购房压力，小户型是初级安家置业客的过渡性产品，大户型虽然不是城市化进程的主流需求，但经济条件趋好的人们必然会更换更大更舒适的房子，170、180平的平层是高端改善的主力。

房产的增值缘于土地的增值。房地产开发区域越向郊区延伸，主城区中心地段土地价值就越稀贵，今天的大连楼市属于城市排名前列财富梯队的主城区与城市副中心价格早已拉开距离，成交疲软的存量大户型或者产品存在先天硬伤，或者集中在配套不完善的区域内。高净值资产人士通过购买大户型固定资产来实现资产的保值、增值是明智的选择，比投资理财更长远稳健，比投资黄金珠宝、古董字画更有使用价值，无论是持有、出租还是出售，大户型转为资本的有效方式更为变通。

大户型资产分配的投资逻辑可以借鉴北京二环，今年国家京津冀一体化发展上升到国家战略层面，楼市开启保定买房模式，环京排名前列圈楼市基本达到了闭合状态，目前北京东二环的高端住宅持有者就是大概十五年前城市发展排名前列轮价值选股的受益者。十五年前，在北京东二环同时购买一套180平的房子和两套90平的房子，十五年后的今天你会发现一个很有意思的现象，1+1的价值小于2，90平的房子的面积段限制了它的溢价空间，单体面积有限、使用价值受限的90平满足不了这部分金字塔尖人群的居住需求，而180平的房子无论租金还是售价都更占优势，溢价想象空间丰富，优中选优的180平左右的平层是这类人群的排名前列选择。

这种资产分配投资逻辑也可以借鉴上海虹桥，虹桥的房子承载了上海名流们追求的繁华中的宁静致远，居住氛围和商业氛围并举的人文底蕴，是上海老克勒身份的象征，南中山具备天资禀赋的地段溢价属性，1+1的价值小于2的溢价规律同样适用。当然，投资大户型不能只看短期收益，大户型投资看区域、自住看配套，没有好地段的大户型注定会被市场淘汰，交通、商业配套丰富的大户型兼得居住舒适度是未来投资市场当仁不让的头筹选股。