恭喜招商!以33871万元摘得旅顺水师营6万余㎡住宅地块

8月14日，招商地产经过14轮竞拍，最终以33871万的价格摘得旅顺水师营街道63534.13㎡土地，溢价率为3.99%、楼面价约3332元/㎡；该地块出让年限为住宅70年、配套公建40年。

大旅（2019）-13号地摘牌信息

旅顺水师营街道区域是目前旅顺住宅项目开发较为集中的一个区域，在售的亿达排名前列郡（均价9700元/m²）、华润置地幸福里（均价11000元/m²）等项目均在该区域内。

大旅(2019)-13号宗地介绍

大旅(2019)-13号宗地，用地面积为63534.13㎡，规划建筑面积大于63534.13㎡、不超过101654.61㎡，容积率大于1、不超过1.60，用地使用性质为二类居住。出让年限方面，住宅70年、配套公建40年。据悉，该地块起拍价32571万元，成交价格33871万元，溢价率为3.99%。

大旅(2019)-13号宗地位置图

（图片来源：保顾研究院东北分院）

大旅(2019)-13号宗地，位于旅顺新城板块，地处亿达排名前列郡壹號第组团西侧，宗地分为A/B两个区域，B区为规划待建绿地，呈反“L”型围合在宗地东侧和南侧。

大旅(2019)-13号宗地

（图片来源：保顾研究院东北分院）

02

成熟居住区+学校：区域配套利好

大旅(2019)-13号宗地，距离旅顺口区政府较近，周边有旅顺中路、新城大街—旅顺南路、营顺路—旅顺北路3条交通要道，可前往英歌石、西山水库、高新园区、大连市内以及旅顺老城区。

现阶段，该地块距离到达大连市内的公共交通设施较远，对内交通主要为旅顺区域内公交车，诸如旅顺10路、旅顺12路、旅顺222路、旅顺230路、旅顺241路等。据了解，地块附近具备轨道交通规划利好，地铁12号线有预留“郭水路站”建设施工计划，可到达大连市内。

区域交通图

（图片来源：保顾研究院东北分院）

从周边配套来看，宗地所在区域为旅顺口区政府所在地，属于行政中心区块，配套完善，双重点学区加持。汇集旅顺文体中心、旅顺口区人民医院、旅顺中学、新城实验学校等配套，经多年开发，已形成一定生活氛围。

区域配套图

（图片来源：保顾研究院东北分院）

都说一名好校长，就是一所好学校。据笔者了解，新城实验学校的校长韩雪梅，曾先后在大连育文中学、汇文中学、北京十一学校分校等名校任职校长。该学校在建校之初，就被旅顺口区委、区政府定位为一所高标准的公办中小学。

新城实验学校实景图

（图片来源：旅顺口发布）

03

新城板块竞争加剧：大牌房企环伺 

大旅(2019)-13号宗地周边有三大项目，且均为品牌房企开发。

伴随着旅顺口区政府的迁入，亿达排名前列郡率先入驻，2010-2011年前后摘得三宗土地，项目合计规划六期，目前在售为排名前列郡五期即亿达壹號第。亿达壹號第全盘为87-116㎡小高产品（一层为下跃产品），目前均价为10000元/㎡。

2018年4月，华润置地分别以2.25亿元、1.87亿元获取大连市旅顺口区水师营街道三八里村C03A、C09A地块，开发项目为华润置地幸福里，拿地同年9月末入市，全盘规划多层及小高两个产品，产品面积为78-113㎡，小高产品均价为10700元/㎡（精装标准1000元/㎡），多层产品销售均价为10500元/㎡（毛坯）。2019年4月，华润置地以3.14亿元摘得同一区域大旅(2019)-7号宗地，溢价率20.8%。

2019年4月，碧桂园以2.86亿元在旅顺拿地，开发项目为凤栖台，此项目由碧桂园、招商和保利三大品牌房企共同开发，项目规划图已公示，预计9月入市。

周边项目    开发商    项目价格    

亿达排名前列郡    亿达    小高层10000元/㎡（平层）    

华润置地幸福里    华润置地    

小高层10700元/㎡（精装）

多层10500元/㎡（毛坯）

凤栖台    碧桂园、招商、保利    预计9月入市，价格待定。    

大旅(2019)-13号宗地周边项目

为何这一板块能够受到多家品牌房企垂青？

笔者认为，首先，从大连“西拓北进”的整体发展规划来看，北部的新机场，特别是“小窑湾”已经起步，而大连西部中心高新园区发展已经饱和，几乎无居住用地可供，所以区域的需求沿着旅顺南路进行外溢，特别是地铁12号线通车后，激活了黄泥川、龙王塘等板块，这一点从房价的变化上便可见端倪。

其次，与大连主城区动辄上万元的楼面价相比，旅顺近年的楼面价在3000元/㎡左右。地价低廉、环境宜居，加上地铁以及学校等配套，所以这一区域才会吸引众多品牌房企争相进驻。换个角度来看，品牌房企扎堆，一方面，同一区域内开发商的竞争加剧；另一方面，对于购房者来说，在产品上可以有更多更好的选择，或许也是一件好事。

此外，位于旅顺水师营街道小南村的大旅(2019)-16号宗地，将于9月12日公开出让，用地使用性质为二类居住，规划建筑面积78779.12㎡，同样值得大家关注。