明年房价涨8%?为什么三大外资机构集体看好中国楼市?

美房网上海站 2017-12-04 13:47:00
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11月以来,穆迪、标准普尔及摩根大通先后发布了对2018年中国房地产市场的预测,整体而言,三家机构都承认调控对楼市的影响,但仍然看好未来中国楼市。

11月以来,穆迪、标准普尔及摩根大通先后发布了对2018年中国房地产市场的预测,整体而言,三家机构都承认调控对楼市的影响,但仍然看好未来中国楼市。

对于楼市调控,三家机构均认为明年放松的可能性不大;对于销售额,三家机构均认为明年将下降,摩根大通预计明年全国销售量下降6%,标普预计明年全国物业销售额最多下跌5%,穆迪预测2018年下半年全国合约销售额将小幅下降;对于明年房价走势,三家机构均保持乐观,认为内地楼价有抗跌基础,且摩通大根给出了平均售价将上升8%的大胆预测,其理由是明年我国城市人口增长、加上库存下降的支撑。

在国内舆论持续唱衰楼市,鼓吹房价将大跌的寒流中,这三大外资机构的预测可谓是给了广大房产投资者一剂强心剂。但是,这毕竟是一个笼统的预测,广大投资者可能还是难以由此判断自己投资的具体物业,甚至有的投资者看到自己投资的物业所在城市房价持续下跌,怀疑外资机构用纯粹市场经济那一套,看错了中国楼市。具体如何,我们结合国内关于楼市的一些说法和数据做深入分析。

首先,大家应该清楚一个概念,政府调控从来没说要让房价下跌,而是要“稳定房地产市场”。什么是稳定,就是不要大起大落。如11月21日住建部、国土部、人民银行联合会议后,住建部官网发文就指出“把稳定房地产市场、化解泡沫风险作为重中之重,引导好市场预期,防止出现大起大落。”其实,政府期望建立的楼市长效机制也是想要保持楼市稳定,既不让飞涨的房价激化社会矛盾,又要保持楼市稳定发展,促进经济发展和城市建设。所以,说政府调控会让楼价大跌,会打击投资者,纯属误解政策出发点,相反,如果楼价真的大跌,政府反而要救市。

这里需要强调一点,不要过分迷信政府的力量,中国楼市是一个政策性市场,政府的强力调控会对楼市产生明显影响。但政府的调控力量是有限的,而千千万万的个体所汇聚的市场的力量是无限的,我国楼市有需求基础,这是政府怎么调控也改变不了的市场现实,相应的,如果泡沫破裂,楼市崩盘,也是政府救不回来的,只能减轻灾害。所以,投资中国楼市,短期关注政策,长期的专业投资,更要关注市场。

其次,随着租售并举的落地,楼市长效机制的逐渐建立,中国楼市开始进入下半场,黄金时代那种倒卖赚钱的投资正在被市场淘汰,也正被政府定义为投机而严厉打击,楼市投资应该转向长期投资(“限售”也正是让大家延长物业持有时间)。对于长期投资来说,房产投资反而可以在下行中寻找抄底机会,不用担心房价会跌到几年前的水平再涨不起来,真的没有这个市场基础。

诚如摩通大根所说,我国城市人口增长、库存下降会支撑房价。笔者之前已经有文章详细论述过中国城市化进程,指出我国城市化还在持续上升,所以城市楼市购买力仍然强劲。当然,这需要分城市来看,一线城市人口持续涌入,房价上升基础稳固,而二三线城市,有些城市正在吸引大量人口,有些城市已经处于人口大量流失的困境,而这些人口流出的城市没有投资价值。

同时,也需要考虑各城市的房价涨跌情况,不同城市有不同的市场基础,这也是政府坚持分类调控、因城因地施策的原因。东部一线和核心二线城市,目前房价多已下跌或涨势放缓,只能是静待投资时机;武汉等二线城市房价仍然高温,将是接下来的调控重点,明年房价应该会进入下行通道;大连等部分城市房价经过多年平稳,目前已进入补涨阶段,可以寻找投资机会;还有一线城市辐射范围内的三四线城市,经过这一年的投资转移,接下来的投资也需要慎重选择了。

一言以蔽之,明年大部分城市楼市将保持平稳,部分重点调控城市下行,仍然可以寻找投资机会。

责编|杨青

校对|甘雨

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