从大破到大立的中国房产业

搜狐焦点大连站 2022-04-02 12:44:39
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从大破到大立的中国房产业

来源:虎嗅APP

题图|视觉中国

房地产行业很久没如此密集地感受到政策暖风了。

2022年以来,全国超60个城市放松房地产调控政策,维稳政策发布超百次;近期国家六部委更是集体发声,从顶层传达化解房地产行业风险,提振行业信心的精神。

受此影响,地产股“满血复活”,开始领涨A、H股。

无论从产业链占GDP比重,还是住房在人们生活中的地位,房地产仍是我国经济的重要支柱。不过,经历了一轮调控后,中国房地产不会再回归到曾经的野蛮生长期。高杠杆不会再出奇迹,反而可能会倍增风险;低水准的产品和服务更提振不了当前疲弱的需求。

“房住不炒”被一再重申,出台的政策也是支持刚需买房,或置换需求。

行业发展的底层逻辑变了。随着新房增量市场变小,每家房企都要学会在存量市场中找机会。但从跑马圈地粗放式增长到精耕细作专业化运营,不是谁都能迈过这槛,未来必然是K型分化,尾部出清,强者恒强。

如今地产行业正值集体转型和补课时,谁走得更快更好,谁就更可能顺利晋级。

全球房企都头疼的问题,是怎样被解决的?

不过,晋级并非易事。中国的房地产行业,如今,想快速切换方向,“戒糖增肌”,该怎么做?

事实上,没有哪个行业能一直处于高速发展的黄金期,过了红利期,面对放缓的增速、加剧的竞争,如何活下去?这个问题困扰过全球房企。

虽然不同的经济、文化会孕育出不同的房企,但中国房地产除了自身独特个性外,也必然遵循着全球地产业的共同规律。

目前全球房企有3种公认的模式:重资产的香港模式、专业化的美国模式和轻资产的新加坡模式。

总结下来,无非是内部品质升级、纵向产业拓展、横向产业融合。

细看其中的头部玩家,美国房企运营、赚钱能力一流;香港房企负债率最低。这些玩家都经受住残酷的淘汰赛,胜者为王。它们是怎么做到的?

以美国住宅开发领域的三巨头之一帕尔迪(Pulte Group)为例,其成立于美国房地产黄金期,在市场增速放缓后,先是由综合地产转型到专注于住宅开发,针对改善性住房、首次置业和老年住宅开发不同品牌产品线;又通过质量领先计划获得市场信任;最后通过精细化运营和战略扩张完成对上下游行业的资源整合。

可见巨头也是按着定位、产品力、有效多元化等,打造自己的“七十二般武艺”,一步步建立起辐射行业的影响力。

打破“高杠杆高增长”定律

过去房地产行业遵循“高增长高负债”的模式,即高增长背后是以高杠杆率为代价的,但当前房地产行业融资环境趋紧,融资成本明显上升,多家房企债券到期出现债务危机。

对于国内房企而言,眼下活下去的关键就是要打破高杠杆模式。有些“冷静”的房企早已意识到这一点。

碧桂园就是其中之一。它凭借低杠杆水平和低融资成本,成为在此轮挑战中依然保持良好韧性的房企之一。

2021年,碧桂园进一步压降借贷总量,其年末债务总额同比下降2.6%至 3179.2亿元,使其净负债率同比下降10.2个百分点至45.4%,杠杆水平得到进一步优化。

2021年期末,碧桂园加权平均借贷成本为5.2%,相较2020年12月31日下降了36个基点。在资本市场遇冷之下,碧桂园还能以低成本融资,不仅展现出自身实力,也给予市场较大的信心。

同时,碧桂园的债务结构也得到优化。2021年末,碧桂园短期债务占比为24.9%,同比下降4.6个百分点,其杠杆水平更加健康。

而碧桂园低杠杆运营的底气来源于其自身强劲的自生造血能力。

2021年上半年,碧桂园经营活动现金流净额为103.79亿元,净经营性现金流指标为正,表明碧桂园当期通过经营本身便可实现现金良性循环,不需要依赖外部融资来支撑现金流。

当然,这一切主要归功于碧桂园高回款率。2021年,碧桂园的权益物业销售现金回笼达到了5022亿元,权益回款率达90%,且连续六年维持在90%以上。今年前两个月,碧桂园录得656.8亿元的权益销售额,权益回款率超95%。

回款是房企的生命线,销售回款率越高,折射出碧桂园财务资金管控能力越强,而快速销售回款才能保障充足的现金流,能够大大提高碧桂园抵御风险的能力。

目前,碧桂园在手现金较为充沛,2021年末账面资金高达1813亿元(其中现金及现金等价物1469.54亿元,受限制现金约343.46亿元),能够充分覆盖2022年内790亿元的到期债务,为公司穿越周期提供了一定的保障。

聚焦产业链,多元协同

此外,在“房住不炒”、融资渠道持续收紧的大背景下,碧桂园选择围绕地产主业进行布局智能建造、智慧餐饮、现代农业、新零售等新业态,在降低自身风险的同时,也能为主业赋能经济和效率,强化碧桂园的产业链优势。

值得关注的是,2022年1月,住房和城乡建设部印发《“十四五”建筑业发展规划》,提出将大力发展智能建造和装配式建筑,从追求高速增长转向追求高质量发展。

碧桂园紧跟政策方向,重点布局机器人领域,其旗下的博智林机器人公司,目前在研建筑机器人50款,绝大多数用于现浇混凝土工艺与装配式建筑施工。

博智林研发的建筑机器人通过高质量、稳定的施工,以及数字化、智能化的智慧工地管理,提高了作业效率,大幅度减少了施工的返工率;通过科学的材料算量系统,减少建筑材料的浪费,降低工业污染排放及碳排放。

截至2022年2月,博智林已有21款建筑机器人投入商业化应用,服务覆盖25个省份超350个项目;累计交付超750台,累计应用施工超700万平米。

根据国家统计局数据,2020年仅房屋楼面混凝土施工市场规模就已达到60亿元,而建筑机器人的市场规模不仅仅局限在住宅市场,可想而知碧桂园机器人业务的未来增长空间广阔。

写在最后

2021年12月6日,政治局会议公告,要推进保障性住房建设,支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求,促进房地产业健康发展和良性循环。

何为“良性循环”?“良性循环”是出于金融防风险的需要,在‘房住不炒’,稳地价、稳房价、稳预期和共同富裕的政策指引下,市场需求回归理性。

对于有出清压力的房企,就把资产低价抛售给优质房企(能在金融机构那获得稳健溢价,融资成本低),一是能降低房企的外部融资压力,缓解信用风险;二是有助于提高房地产行业的集中度。这有助于市场就回归正常状态。

眼下,房地产也正走向良向循环的正轨。各项政策暖意来袭,多地下调首付比例、房贷利率,市场销售得以回暖,房企资金回笼,现金压力缓解。

冬去春来,国内房企也将迎来转机。

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