万科抢下“地王”,大连房价将被拉进3万时代?

胡椒粉1 2017-10-23 10:16:36
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万科抢下“地王”,大连房价将被拉进3万时代?

刚刚过去的这个晚上,几乎所有的大连地产从业人员都在兴奋中度过。至少在想象和意念中,他们销售的新房、二手房都至少有了20%的涨幅。

一切都来自于一则利好消息的刺激——10月20日,位于甘井子区西部大通道以东、南松路以北,新开业万达广场斜对面的大城18号宗地,被万科以25.8亿元的超高溢价抢下,2017年大连的新“地王”就此诞生。

综合计算后,万科拿下的这一地块尚未开发,楼面价已经高达19204元/平。

当昔日偏僻被目为“大农村”的甘井子区机场前板块楼面积直逼2万/平,大连这座新一线城市,这座房价一度萎靡数年的东北海滨名城,房价会被这块“地王”拉进均价3万的新时代吗?

首先我们来看看,这个新科地王是如何诞生的。

首先我们来看看大城18号宗地的所在位置:甘井子区南松路以北、西部通道以东。地块的斜对面,就是刚刚开业不久的甘区万达广场。

凭借巨大的人流集聚效应,万达广场一开业,往往会将所在城区助推为城市的商业中心区。而18号宗地的所在地,正位于锦绣板块和机场前板块的交界处,地铁二号线穿城而过,交通线路密集。挟交通、商业等一系列便利条件,在此次拍卖之前,18号宗地周边区域的美术日记、易和紫园等小区,二手房均价已经达到16000元,被视为甘井子区的高端住宅集中地。

因此,20日上午9点20分,大连土拍中心已经是名企云集。中海、万科、金地、亿达+旭辉+招商联合体、华发......从起拍价13.439亿,18号宗地拍价一路飙升,到下午2时10分,万科拔得头筹,最后溢价率高达92.27%。

大连的新地王真的价值如许?V观大连获悉,大城18号宗地的容积率只有1.5。也就是说:万科拿下此地块,不可能用于建设高层超高层的公寓楼。以万科近期在甘西甘北区域开盘的新小区看,未来“地王”上崛起的,可能是一个小桥流水人家的花园洋房“准豪宅”。

那么问题来了:万科用接近2万元的楼面价拿地,未来建设的小区房价得多高才能赚钱呢?

一般情况下,楼面价和房价呈正比例关系,房价一般为楼面价的2~3倍。如果充分考虑进万科开发的时间成本和建设区间的货币贬值因素,“地王”上崛起的新小区,房价达到每平米3.5万元以上,绝非臆想。

某一区域的高价楼盘出现,是一定会对周边房价有传导作用的。20日晚间,V观大连联系了甘井子区机场板块几处已开盘新房的销售经理。其中一家楼盘称:20日下午已经开始调价。对于坊间“有附近楼盘坐地涨价2000元”的传闻,上述销售经理一笑置之:“可能不会一下子涨那么多。但是调价是一定的,而且幅度可能达到10%左右。”他并不讳言:这确实是“地王”消息的刺激所致。

涨价之风,还在向周边区域的二手房传导。V观大连从大连链家地产上查询了两处紧邻“地王”的10年内次新小区房价。发现部分二手房报价在20日晚间-21日晨已经上涨。涨幅从每平方米500元到1000元不等。

要知道,这可是几年前还被大连人视为“大农村”的机场前、辛寨子区域。

这仅仅是借势炒作吗?只怕未必。

即使甘西甘北成为城市的“副中心”,生活便利程度仍然无法与传统的中西沙三区相比拟。传统意义上看,大连豪宅扎堆的区域仍集中在东港、星海、中山区中心等地带。在可以预见的将来,甘西甘北和大连中心城区的房价差,仍将存在。

所以,如果万科真能凭一块“地王”的利好刺激,带动整个机场前区域乃至辛寨子——革镇堡沿线的房价上涨。那么,大连这座城市的房价普涨,也不会是一句空谈。

会涨到多少呢?乐观地估计一下:就算不可能所有楼盘都能达到未来“地王”小区的低容积率、洋房化建设水平,也不可能所有开发商都具备万科的品牌溢价和物业管理水平。但“地王”小区卖到35000元均价,大连整体房价突破3万,总还算是“厚道”吧?

或许只是一句梦话。毕竟“房子是住不是炒的”。一块土地拍出天价后的齐声喊涨,究竟是炒作忽悠还是确有其事,还得看市场怎么走。

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