大连房价为什么超不过青岛?

沿海城市因其独特的区位优势，在中国经济发展中始终充当先行者和排头兵的角色，是我国对外贸易的窗口，历来受到国家政策的青睐和扶持。虽然大连和青岛同是沿海城市，但11月较新数据显示，大连房价比青岛低了6000多！

青岛：均价18764元/㎡，同比上涨44.12%

大连：均价12112元/㎡，同比上涨17.99%

图片来源：米宅米宅

今天我们将对我国北方最重要的两个沿海城市大连与青岛进行分析解读，从中，我们便不难发现目前大连房价赶不上青岛的原因！

因为闯关东，当时大批山东人由于洪水的灾害来到东北寻求资源的平衡，移民浪潮带来两个城市间的亲密联系。不仅如此，同属于计划单列市，同样是副省级城市，同处于沿海的地理位置，太多的相似处，让两个城市在发展的过程中成为相互学习和参照的对象。

GDP

图：1995-2016年大连市及青岛市GDP及其增速

早期，大连综合实力要先进于青岛，20世纪90年代，青岛曾以“学大连，赶大连”作为目标。但随着时间推移，青岛逐渐开始发力，从1997年青岛实现了经济增速首次超越大连，到2006年大连增速再度先进，两市经济不分伯仲。直至2012年，随着国际大宗商品价格下滑，国内经济面临增长速度换挡期、结构调整阵痛期、前期刺激政策消化期这“三期叠加”，大连市也进入了经济缓慢增长的阶段。

之后，青岛与大连的差距开始逐渐拉开，2016年青岛市人均GDP首次超过大连，同时常住人超出大连200万。反观大连，仍面临人口甚至高素质人才流失的问题。

交通

城市作为一个有机体，交通系统则是其循环系统。交通的发展一定程度上决定城市的发展规模，与城市的经济和政治地位也有着密切的联系。

从现有的交通情况来看，2016年民航机场吞吐量排行中，青岛和大连排名中等偏上，分别位列第16和22位，青岛较大连优势稍有凸显。两市同属于铁路端头城市，铁路客运量均在两千万人次水平，相差不多。目前，青岛和大连通车高铁线路分别为167条和111条，青岛同样略胜一筹。

港口方面，大连和青岛均拥有货运吞吐量全国排名前十的大型港口。大连港2015年完成量4.1亿吨，全国排名第七。但近年受到对外贸易量萎缩及腹地经济发展低迷等情况影响，货运吞吐量增速减缓。青岛港具备北方国际航运中心的优势，连续多年进入全球十大港口货运吞吐量前十。近五年货运吞吐量年均增速超过5%，2015年吞吐量已接近5亿吨，全国排名第五。

图：大连与青岛港口吞吐量相关数据

沿海城市尤其是青岛和大连，三面临海，与其他城市连接度相对较低，在面对相似的瓶颈，青岛作为“实践派”在2011年已建成跨海大桥，连接青岛东、西主要城区，实现了与西海岸沿海城市的交通，成功为半岛经济提速。之后大连于2015年建立了星海湾大桥，缓解了市内交通拥堵问题，并在2017年开始修建跨海大桥和海底隧道，规划于2020年内实现。

表：大连、青岛市十三五规划交通部分

从两个城市的十三五规划中，我们可以发现青岛和大连对于交通建设的侧重点也不尽相同。大连倾向于对公路规模和覆盖率的扩大，从多层次建立现代化交通体系，打造国际性综合交通枢纽。青岛则在优化内部路网布局和结构的同时加快建设铁道网络，力图实现向交通枢纽城市的转型，加强与内陆核心城市的联系将有助于城市更快发展。

产业

大连作为我国重工业的主要基地，资源及产业基础雄厚，2012年大连已经拥有19家省级重点产业集群，数量及规模均居辽宁省排名前列。产业集群和园区的发展也逐渐成为大连产业结构升级和转型的重要方式。2016年大连市19个省重点园区实现销售收入7300亿元，增长18%。

表：大连各区域产业园区分布

而青岛以家电电子、石化、服装、食品、机械、汽车、船舶工程这七大传统产业为支柱，培育壮大信息技术、高端制造、新能源、新材料、生物医药和节能环保六大新兴产业，形成“7+6”产业发展格局。同时为构建现代工业体系，青岛又梳理出重点加快发展的十条工业千亿级产业链，突出品牌优势，重点培育产业链领军企业。

产业模式的不同使两个城市企业聚集特征也存在不小差异，我们总结了大连和青岛2015年各类企业分布的占比，可以发现：大连国有企业数量多，青岛民企经济发展更活跃。大连受到前期重工业发展影响，国有企业占比达到近40%，高于青岛的35%。而青岛品牌意识强，以传统产业的发展为支柱，民间投资逐步壮大，带动了大批民营企业的发展，并逐步成为所有企业中的主导者，2017年青岛民营企业占比超过70%。

此外，大连坚持“创造城市品牌”， 即先发展城市，以城市的知名度和品牌吸引国内外商家来此投资，最终带来产业的发展。而青岛则倾向于“创品牌城市”，优先形成名牌企业，然后开始建设城市品牌，即通过企业项目吸引投资。

两个城市发展模式不同，结果也不尽相同。从投资方面来看，2016年大连外商投资项目数量为青岛的1/3，实际利用外资金额也不足青岛的1/2。但大连不断优化投资环境，创新招商引资途径和方式，促进产业结构优化升级，使得当年实现外商投资额增速达14.7%，高出青岛3.4个百分点。

同时，众所周知，大连和青岛是我国著名的旅游城市。数据显示，2015年青岛市旅游总收入和接待人数分别为1270亿元和0.73亿人，而大连也达到了1009亿元和0.68亿人，排名分别为13和20名。不仅如此，旅游业的发展也带动当地旅游地产的进驻。大连被称为北方明珠，有包括大小岛屿260个，吸引了包括海昌、世茂在内的多家地产企业前来投资。同样的，青岛在旅游方面逐渐形成了石老人高级旅游度假区、凤凰岛省级旅游度假区等6个高级、省级旅游度假区，地产企业如碧桂园和中海纷纷进驻，逐渐形成以“养生”、“旅游”为主普通高端住宅产品。

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结 语

青岛后来居上赶超大连，在一定程度上受益于产业和交通的合理规划和有效执行。虽然东北经济整体低迷，但大连已出现筑底回暖迹象。

从2011年买入均价万元时代算起，大连的房价整整沉寂了6年。在北上广深甚至蚌埠石家庄这样的城市房价都在飙涨时，这座“新一线城市”的房价一直纹丝不动。

6年间，大连的整体房价一直保持在每平方米10400元左右，然而在即将结束的这一年，大连的房价却开始了一场悄无声息的“温和上涨”，与2016年相比，大连的房价每平上涨超过千元。

近几年，从整体上来看，大连拥有丰富的高校资源，是无数莘莘学子向往之地，若未来通过政策优惠和产业优化带来更多更好就业岗位，对高素质人才仍具有较大吸引力。此外，拥有众多金融机构的大连在逐渐利用资本市场为企业打开融资之门后，或将带动经济得到进一步发展。如此良性发展，未来大连楼市有望诞生出更多的购房需求，这对房价的上涨会起到一定的支撑作用。