产业地产忽悠政府的五个美丽故事

作者 | 戴耀邦

作者 | 产业中国研习社特约观察员

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“一条好嗓子，四把好椅子，一段惨故事。”崔永元老师评价某娱乐综艺节目可谓精辟。

不仅娱乐圈，每个行当，都在讲故事，描绘一个美好的愿景。产业地产是一个现实荒芜，未来耀眼的行业，也是一个说服与反说服的行业，这里洋溢着信念、情怀，也可能是着荒诞和谎言。

老戴在之前的文章《搭建政府关系——尽享产业地产盛宴的先决条件》，特别指出，做产业地产，首要搞定的是政府，有了政府的支持，这是园区盈利的关键，甚至是前提。而做政府关系已不能简单像前些年那样，通过跟某个领导建立私交，就可以通行天下的时代。 要想获得好的政策，还需要向政府讲故事，故事讲好了，土地零地价、三免两减半、土地平整，固投返还、土地分割转让、厂房分层售卖，等等这些都不是问题。搞定这些，之后的园区招商运营衔接顺利，那就坐收渔利，地方政府获得税收、GDP、就业。这是一个皆大欢喜的结果，就成为了我们大家耳熟能详的经典案例。而如果衔接不好，那故事就成为了美丽的谎言，当前全国各地大大小小烂尾的园区数不胜数，就是这样诞生的。

今天，老戴就梳理一些说给政府听的经典故事，同行列位不要对号入座，只宜三省吾身。

01

模式复制

如果有人告诉你，他能够复制硅谷、以色列，能够复制大连软件园、苏州工业园、张江高新区、北京中关村。

产业地产的异地复制是个美好愿景，天时地利人和都变了，产业的形势和土壤也都变了，想重复过去那个经典的成功无异于再造经典。过去的经验可以借鉴，但成功能否复制，只有天知道！

这样的案例比比皆是，橘生淮南则为橘，生于淮北则为枳，历来如此，非人力所能强。

02

集团优势

这一条适用于那些大型央企和多元化实业控股集团。它们动辄以雄厚的集团资源作为说辞，来展示它们做产业地产的健硕肌肉。但实际上，我们看到成功的产业地产商，大多都是一穷二白做起来的，没有甚么可以依仗的兄弟姐妹，而所谓的大型集团，在产业地产铩羽而归的倒是大有人在。所以我们现在看到的中集产城、海尔集团、联想集团，所谓天花乱坠的集团化优势，都是一纸空文，一地鸡毛。

产业有产业的逻辑，企业有企业的逻辑，集团可能是有很强的产业和金融资源，但这不是强买强卖，亲兄弟明算账，企业内部也要讲政治的，大家都是要考核，要赚钱的，为什么要跟着你转，为你埋单？最后你赚得盆满钵满，我们大家去喝西北风，在市场化的环境下没有这种道理，即便是行政指派的央企内部也同样行不通。

03

产城融合

产城融合当然是个美好的理想状态，但现实中，产业地产项目其实没有多少兑现真正的“产城融合”，甚至往往都是割裂开来的。很多园区，包括现在火得不行的特色小镇，那些住宅和商业是为了平衡现金流的，先做住宅商业，商铺，一批投资客过来，产业却迟迟没有过来，政府上当不止一次两次，提起来就火冒三丈。

新园区大多数都是荒郊野岭，老城区人口都已经负增长了，试问产城怎么融合？很多都是矛盾的，需要很长时间来平衡，甚至时间都没有办法解决。

04

产业规划

产业规划是个相当无厘头的词汇，就好像说“文化策划”和“经济计划”一样荒诞。我们可以回忆一下，曾经的中关村、硅谷，如今的深圳创客，都不是规划出来的，它们其实是低概率的“黑天鹅事件”；而产业地产被视为成功案例的苏州工业园、大连软件园、张江园区和固安工业园等，它们也都是符合当时全国乃至全球的产业转移大势所趋应运而生的，产业有自己的发展规律和周期，不是几个天才坐在一起拍脑袋就人为规划出来的。

我们所能做的，仅仅是因势利导罢了。

05

产业孵化

这基本是园区开发商的可研报告中必备选项，但凡有点逼格的园区，都配置有“产业孵化”的功能，以此来说服政府，招来入园企业如“探囊取物”，最终落实时，基本还是“产权换股权”、“对接资本”和“培训辅导”的老三样，园区该空置依然空置。

而产业孵化的前提是，有效控制产业的前后端口，从而有效搭建成果转化平台。目前一些有心气的产业地产商仍然在路上，试图把产业孵化真正坐实。