一房产有三个房产证还被轮候查封,执行法官如何破解难题?

搜狐焦点大连站 2022-09-19 17:10:32
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王某名下301号、302号房屋被成都市金牛法院首次查封、北京法院轮候查封;案外人名下的303号房屋被北京市通州区人民法院首查封。收到鲁某的申请后,承办法官与北京通州法院进行多次协商,最终争取到案涉301号、3…

来源:封面新闻

封面新闻记者 钟晓璐

“执行难”一直是我国司法实践中的一大难题。近日,在成都市金牛区人民法院执行的一起借款纠纷案件中,执行标的为一处三室两卫的住宅,让人头疼的是,这处房产竟然有三个独立房产证,并且设有被多家法院轮候查封。这种情况下,法官该如何破解执行难题保护债权人的利益?

2017年10月,王某与鲁某签订借款协议。之后,王某未按约履行偿还义务,鲁某诉至金牛法院。在法院主持下,双方自愿达成调解协议。

2019年3月,因王某拒不履行调解书确定的还款义务,鲁某向法院申请强制执行。立案后,金牛法院查封了被执行人名下位于北京市朝阳区清林东路某小区2号楼301号、302号房屋。

2019年4月,被执行人王某与申请人鲁某在法院主持下达成执行和解。后因被执行人王某未按照执行和解协议履行还款义务,鲁某向金牛法院申请恢复强制执行,并申请拍卖被执行人王某名下房屋。

执行过程中,承办法官发现王某名下301号、302号房屋与相邻的303号房屋实际上是一个面积为215.63平方的三室两卫住宅,由于政策原因导致三个房间分别拥有三个独立的房产证书,而且301号、302号和303号房屋均办理了抵押权登记手续,只有将案涉三个房屋一并处置方可实现买卖目的。

法官还发现,董某恩系案外人名下303号房屋抵押权人,且其已向北京市通州区人民法院申请强制执行,要求拍卖303号房屋。

这个房子该怎么卖?一个是北京的法院,一个是成都的法院,这个房子到底该由哪家法院进行拍卖?这涉及一个专业法律问题,即首查封法院与优先债权执行法院关于执行处置权归属问题。

王某名下301号、302号房屋被成都市金牛法院首次查封、北京法院轮候查封;案外人名下的303号房屋被北京市通州区人民法院首查封。因案涉房屋均位于北京,并设立抵押权登记,根据相关规定,北京市通州区人民法院基于享有优先债权主张303号房屋执行处置权。

2021年7月,鲁某提交申请书,希望由金牛法院对案涉房屋一并执行处置。收到鲁某的申请后,承办法官与北京通州法院进行多次协商,最终争取到案涉301号、302号、303号三个房屋的拍卖执行处置权。

2022年5月,金牛法院积极组织涉案房产挂网拍卖,最终以1416.22万元的价格拍卖成交,拍卖所得款项由各债权人依法进行分配以进行清偿债务。

法官说法

什么是首查封?

首查封是指在有多个申请人对同一财产申请法院查封的,较先实施查封的法院为首查封,包括在诉讼阶段最早采取查封措施的,或者在执行阶段最早采取查封措施的。

什么是轮候查封?

轮候查封是指其他人民法院已经查封的财产,执行法院依次按时间先后在登记机关进行登记,或者在该其他人民法院进行记载,排队等候,查封依法解除后,在先的轮候查封自动转化为正式查封。

轮候查封中有可能有抵押权人,因物权优先于一般债权,根据《较高人民法院关于首先查封法院与优先债权执行法院处分查封财产有关问题的批复》中的规定,可以由优先债权执行法院向首查封法院商请移送处置权,这样轮候查封法院可以依据首查封法院的回函取得处置权。

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