富力地产:高负债下的收购与转型困境

一边背负着巨额负债，一边在酒店业务连年亏损情况下进行大笔收购，同时还在不断加码海外投资，面对转型，富力地产近年来动作频繁。但随着融资渠道的持续收窄，国内企业在海外市场投资的一些领域被国务院明文限制，加之市场形势的急剧变化，富力地产的转型之路并不平坦，相关模式也屡遭外界质疑。

上半年，富力地产总负债已从2016年底的1795.75亿元增至1966.67亿元。作为昔日的华南五虎之首，如今的富力地产早已远远落后于其他兄弟房企。不止如此，前不久高负债的富力地产先是以近200亿元的价格收购了万达酒店的资产包，之后又有津巴布韦的媒体报道称，富力地产近期准备对津巴布韦钢铁公司(ZISCO)投资数十亿美元。这些动作都曾引发舆论的广泛关注，各种质疑声不断，接下来富力地产如何扭转转型期的困境，如何实现健康可持续发展，都有待进一步观察。

连年亏损下的收购

在有一定规模的房地产企业中，相比而言，富力地产目前所持的酒店数量较多，该公司酒店业务自2008年开始起步，截至2016年，含合资项目在内已落成、营运或开业筹备中的酒店数量已达33家，散布在香港、纽约等各大城市。今年7月收购万达的77家酒店业务后，富力地产旗下酒店数量扩张到一百家左右。

尽管在规模上占据了一定优势，但在业绩却一直不理想。公开资料显示，自2012年至2016年，富力地产酒店业务亏损额分别为1.75亿元、2.49亿元、1.4亿元、1.67亿元和1.83亿元。从2014年开始，该业务的毛利率逐年下降，从29.41%、26.9%到19.79%。

在2017年中期业绩公告中，富力地产当期的酒店营运业务收入上升13.08%至7.51亿元，净利润同比减亏0.25亿元，净利率上升5.24个百分点至—11.85%。尽管这些数据表明，富力地产的酒店营运业务略有好转但仍未能实现盈利。

即便酒店业绩连年亏损，富力地产仍在扩大酒店业务规模。2017年7月20日，富力地产发布公告表示，于2017年7月19日与大连万达订立协议，富力地产同意收购大连万达以约人民币199.06亿元出售的76家城市酒店的权益及烟台万达（烟台万达文华酒店）的70%权益。不少分析人士认为，吃下万达77家酒店资产，短期内并不会拉升富力酒店板块的业绩；相反，有可能进一步加剧债务风险。

就在富力地产收购万达酒店资产后不久，国际信用评级机构惠誉发布公告称，将富力地产目前为BB的长期外本币发行人评级、优先无担保评级以及子公司所有未到期债券的评级列入负面观察。申万宏源证券公司则表示，大规模收购可能让富力地产资产负债表进一步恶化。

金融机构美银美林也发布报告指出，预计富力地产的债务/EBITDA比例将由收购前的8.4倍升至9.6倍。因此，美银美林将富力地产2018及19财年盈利预测分别下调2%，评级由“买入”下调至“跑输大市”。

惠誉在其官网也宣布将富力地产BB评级列入负面观察名单，并表示，收购万达商业酒店资产后，富力地产整体债务水平料将上升，酒店资产将小幅拖累富力地产的利息、税项、折旧、摊销前收益，或将富力地产Ebitda利润率压制在20%~23%；考虑到收购计划，预计富力地产杠杆率将保持在接近60%的水平。

海外投资受挫

上半年，富力地产总负债从2016年底的1795.75亿元增至1966.67亿元。事实上，富力地产的负债率这几年一直处于上升状态。2014年，富力地产总负债1196亿元，负债率69.61%。2015年，富力地产总负债1345亿元，负债率73.21%；2016年，富力地产总负债1795亿元，负债率79.28%。

在高负债情况下，富力地产海外投资依然在加码。据津巴布韦当地媒体8月28日（当地时间）报道，津巴布韦工业部长Mike Bimha表示，富力地产在未来18个月内将向可生产超过100万吨的津巴布韦钢铁公司投资10亿美元。不过在8月29日，富力地产方面向澎湃新闻表示，上市公司并未参与这项在非洲的投资项目。但对于是否和集团其他公司有关，公司相关人士没有回应。

上述海外投资真相虽有待证实，但富力地产从2013年开始海外投资不断加码却是事实。早在2013年12月，富力地产就曾斥资85亿元收购位于马来西亚柔佛州地皮，接着又进军澳大利亚，并先后在墨尔本及布里斯班收购了5个开发项目。2016年1月，富力地产以8250万美元（约5.42亿元）购入位于澳大利亚布里斯班的一幅地块。

2017年3月22日，富力地产以6000万英镑（约5.1亿元）的总价，收购了位于英国南伦敦克罗伊登的雀巢总部大楼地块和其附近的地块。4月5日，富力地产曾斥资1.5777亿英镑（约13.42亿元）从CLS Holdings买下九榆地区150万平方英尺的综合住宅开发项目Vauxhall Square（占地3.4英亩）。8月21日，富力地产和中渝置地联手以40亿元的价格收购英国伦敦的九榆树广场（Nine Elms Square）地块。

针对国内一些企业大幅度进军海外，8月18日，国务院办公厅转发国家发展改革委、商务部、人民银行、外交部《关于进一步引导和规范境外投资方向的指导意见》，部署加强对境外投资的宏观指导，防范和应对境外投资风险。其中明确提出，限制房地产、酒店、影城、娱乐业、体育俱乐部等境外投资。

对此，中国建设报想就相关问题向富力地产方面求证，截至发稿前，富力地产方面没有进行任何回复。业内人士表示，虽然富力地产制定了雄心勃勃的海外市场拓展计划，不过，由于宏观大环境及政策的变化，富力地产加速投资海外的风险不言而喻。

CRIC的研究报告也指出，上半年富力地产出资199亿元完成了对万达77家酒店的收购，迅速实现了持有投资物业的规模扩张，未来酒店资产将成为公司重要的板块。但在加大投资和收购业务后，富力地产的净负债率达到193%， 财务风险有所加大，未来财务状况还需改善。