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让你变身为购房专家

  • 就你不知道:买房问清优惠条件 当心折扣缩水

    近日,网友石先生在购房时遇到的一个问题。原来石先生某项目买房时,置业顾问告诉他,如果先交5千元的认购金,就能在总价中再优惠2万元。由于是第一次买房,该网友以为,这5千元应该是交到了总房款当中,便愉快地交了钱。谁知当他再交首付算价格时,发现这5千元的认购金并没有抵到总房款中,而是交给了第三方。石先生认为,他在交钱时,置业顾问并没有告诉他这笔钱不能抵入总房款,那么这是否存在欺诈行为呢?  在购房的过程中,我们经常遇到这样的情况:要想获得开发商给出的优惠,必须先交一笔认购金,这笔钱从五千到一万不等。然后再可享受总价减几万的优惠,或者总价打一定的折扣。那么,这笔钱是否能够抵入总房款中呢?如果不能抵入总房款,那岂不是打了水漂,折扣就缩水了吗?  原来,在目前的楼市中,折扣和优惠的形式确实是多种多样的,但无论那一种优惠,都有一定的前提条件,例如我们常见的七天之内签约、先交5千元参加团购等等。  这其中有两种形式的优惠,经常让大家混为一谈,一个是“五千抵两万”,一个是“五千享两万”。“五千抵两万”是指五千元的认购金能抵到总房款中,再将总价减两万;“五千享两万”是指缴纳了五千元的认购金可以享受总价减两万的优惠,但这五千元并不能抵入总房价中。那么,石先生在买房的过程中就是遇到的“五千享两万”这种情况。  除此之外,大家该应该问清楚,如果没有选中合适的房源,这笔认购金能不能退还。一般情况下,认购金作为订金、认筹金,最后是可以退的,如果是定金,那就无法退还了。因此,无论如何,在买房的时候应该多留个心眼,特别是交钱的时候,要问清每一笔钱的来龙去脉,避免产生不必要的纠纷。

  • 专家支招贷款买房方案 三类人群可对号入座

    专家称,对于多数购房人来说,贷款购房已经成为了购房的主要途径,但多数购房人往往缺乏购房经验以及相关专业认知度,对于贷款买房更是了解“甚微”,因此在购房时常常会花冤枉钱。专家总结了以下三种最省钱的贷款买房方案。  ◆关键词:置业者  贷款方式:商业贷款  还款方式:等额本金  案例再现:小李是外省人士,在北京一家外企任职,工作时间有8年之余,月薪大概20000元左右,收入较稳定,享有公积金福利,名下尚无房产。现准备在北京市内购置一套房产,住房面积不要求太大,足够个人居住的空间就可以。小李现看重一套房源,房屋面积70㎡,房价为150万元,小李父母愿意赞助小李50万元购房款,为减轻儿子的购房压力。目前,小李比较的迟疑的是,对于剩下的这100万元购房款该使用何种贷款方式。另外,小李有提前还款的打算,同时希望自己在购房总支出上不要有太大的超额。  专家分析:专家称,对于小李这类身处异地贷款买房的借款人来说,选择商业贷款为。专家分析,对于购房人群,目前商业贷款和公积金贷款在首付方面无太大差别,只是还款利率上有略微的差别。但是商业贷款可以贷款的额度比较高,能够满足小李所需的贷款额度,因此专家建议小李选择商业贷款,并且部分银行尚对首套房的借款人政策相对实惠,在个人资质良好的情况下,仍可申请到下浮15%的优惠利率。  置业妙招:专家建议小李选择商业贷款,还款方式选择等额本金还款法。一方面,小李有提前还款的打算。另一方面,虽然等额本金的前期还款压力较大,但是比较等额本息还款法来看,等额本金能够节省部分贷款利息,在购房总支出上能有所缩减。所以,综合两方面因素来看,等额本金还款法更加适合像小李这类需求的购房人。  ◆关键词:再次置业者  贷款方式:公积金贷款  还款方式:自由还款  案例再现:张女士是北京当地人,在一家事业单位任职财务经理,月薪10000元左右,收入稳定,享有公积金福利,名下有一套房产,于10年前商业贷款购买,现已还清贷款。张女士希望改善父母的居住条件,为父母买套小户型的房产,能让自己的父母也能住上好点的房子。在空闲时间,张女士陪父母看房,一处住房面积为65㎡,房价125万元的房源另老两口特别动心。张女士自己手头上有近45万元的存款,父母手上也有近10万元的存款。这是张女士购买的第二套房产,由于对二套房的贷款政策不是很了解,对于选择何种贷款方式上有点犯难。虽然剩下的贷款额度为70万元,不是太高,但是张女士不希望自己的前期还款压力太大。另外,张女士有提前还款的意愿。  专家分析:专家称,对于张女士这类购买二套房的借款人来说,选择公积金贷款为。专家分析,一方面,在张女士保留名下房产的前提下,无论使用商业贷款或是公积金贷款购买二套房,首付都是60%。但是从还款利率上来比较的话,商业贷款基准利率6.55%,二套房基准利率上浮10%,而公积金贷款利率4.9%相对较低,尽管同样上浮10%,但相对还款压力较小。另一方面,公积金贷款恰好能满足张女士的贷款额度。所以,综合两方面因素来看,公积金贷款购买二套房更加适合张女士这类人群的需求。  置业妙招:专家建议张女士选择公积金贷款购买二套房,还款方式选择自由还款。由于自由还款能够设定每月还款额,所以前期还款压力较小。另外,自由还款另一个的优点就是“随时有钱随时还”,更加方便张女士提前还款的本意。所以,专家认为,自由还款更加适合张女士这类需求的借款人。  ◆关键词:中小企业主  贷款方式:商业贷款  还款方式:等额本息  案例再现:宋先生在北京经营一家电脑店,收入不错,客户群体也比较稳定。开店3年时间,在北京城区名下已有两套小户型的房产。一处位于东六环,房屋面积为55㎡,目前房价为105万元。另一处位于北苑,房屋面积50㎡,房价120万元,且名下两套房产均无贷款。由于店面的生意越来越红火,宋先生也有扩张店面的打算,重新装修加上扩张人力以及填充库存,总体的预算下来已经接近100万元了。宋先生目前手头上有20万元的存款,但是凭他多年的经商经验来看,这部分存款暂时不能挪用,以备不时之需。所以,他目前不知道有没有其它的途径来解决他的融资问题,另外不希望自己前提的还款压力太大。  专家分析:专家称,像宋先生这类中小企业主可以选择房产抵押消费贷款来解决他的融资需求。专家分析,宋先生名下的两套房产可以向银行抵押申请个人抵押消费贷款用于店面扩张的资金。贷款额为房产评估值的七成左右,也就是说宋先生能向银行申请到210万元左右的贷款,用于店面装修事宜,费用上绰绰有余。  融资妙招:专家建议宋先生向银行抵押名下的两套房产,申请个人抵押消费贷款用于小企业经营费用,目前抵押消费贷款也是一些中小企业主的。贷款利率上浮15%—30%左右,贷款年限1-5年,还款方式选择等额本息还款法。等额本息的还款优势在于,在前期的还款压力小,适合收入稳定的借款人,故较适用于宋先生这类贷款人群的需求。  专家提醒借款人,对具体购买哪类房产,采用何种方式置业省钱务必要做到心中有数,这样才能在真正的实践过程中省去实实在在的“真金白银”。

  • 半路夫妻不继承对方财产孩子不能继承继父房

    半路夫妻签婚内协议  赵红早年丧偶,独自艰辛地带着儿子肖卫国生活,后来认识了同样丧偶的陈建军。虽然陈建军比赵红大十多岁,但为人体贴,又有自己的公司,物质条件较好,他与前妻的四个儿子也均已成家。于是交往半年后,赵红便带着10岁的儿子肖卫国嫁到了陈家。  陈建军对肖卫国疼爱有加,一直以父子相称,他给继子办理了转学手续,将他转到市重点小学,并主动承担学费等花销。  婚前,陈建军个人有3套房产。由于他身体一直不好,其父母认为赵红母子毕竟都是外姓人,怕万一儿子哪天离世,财产会外流,就建议陈建军与赵红签个协议,让赵红放弃财产继承权。而陈建军本人也有此意向。  赵红看出了丈夫的心思,便主动提出签订一份婚内协议,如果一方过世,彼此间互不继承对方财产。协议书一签,陈家人心里踏实了。陈建军对赵红母子更加照顾。2010年,陈建军供肖卫国读完大学,就让他到自己的公司工作。  瞒父再婚事实作公证  2008年陈建军父母先后去世。2011年陈建军也突发心脏病死亡,赵红十分伤心。不久,陈建军与前妻的大儿子陈强向赵红提出:“你们母子已与陈家无任何关系,限一周内搬走。”赵红与肖卫国无奈搬离,此后这房子就换了门锁,陈强让自己的儿子住进来。  而陈建军名下的另两套房产分别由他与前妻的大儿子陈强和三儿子陈威一直居住。其二儿子陈壮和四儿子陈武也来商量分割父亲财产的事宜。四兄弟签订了协议书,约定父亲陈建军名下的3套房产每人各占1/4份额。2012年5月,四人提交了爷爷奶奶和父母的死亡证明、陈建军无其他子女的证明。陈氏四兄弟隐瞒了父亲与赵红再婚的事实,到公证处作了继承公证,并持公证书到房管部门,将陈建军的3套房产变更到四人的名下。  房本虽然变了,但3套房子由陈强父子和陈威各占一套,陈壮与陈武得不到实惠,便想卖房后分割售房款。但陈强与陈威坚决不同意。  此时,不愿再沉默的肖卫国找到陈氏四兄弟,要求分割继父的遗产。但四兄弟认为一个外姓的孩子根本无资格继承其父的遗产,始终不予理会。  律师诊断  形成抚养关系的继子女有继承权  北京市盛峰律师事务所的李松律师认为,根据我国《婚姻法》的规定,继父或继母和受其抚养教育的继子女间的权利和义务,适用本法对父母子女关系的有关规定。《继承法》 也明确规定,本法所说的子女,包括婚生子女、非婚生子女、养子女和有扶养关系的继子女。  此案中,肖卫国从10岁开始就与继父陈建军一起生活,直至继父去世,时间长达13年。此外,肖卫国的生活费、学费等均由陈建军负担,陈建军也对其进行教导,因此陈建军对肖卫国尽到了抚养教育的义务。由此,肖卫国与陈建军形成了扶养关系,肖卫国依法作为陈建军的第一顺序继承人,享有继承权。  “夫妻互不继承财产”约定有效  赵红与陈建军签订了互不继承财产的协议,因此赵红无权再继承陈建军的财产。李松律师说,很多再婚家庭为了避免子女与继父母之间产生财产纠纷,都会约定双方之间互不继承对方的财产。这种约定并不违反国家法律法规的强制性规定,一般是有效的。  本着稳妥的原则,李松律师建议再婚夫妻,如果有互不继承的约定,是通过办理遗嘱公证的方式,对自己的个人财产进行处分。  要继承需先将房产恢复至继父名下  根据我国《继承法》的规定,遗产是指被继承人生前的个人合法财产。我国房产实行登记主义制度,即在没有其他证据证明房屋实际权属的情况下,房产登记的产权人视为房屋的所有权人。  此案中,虽然房产属于陈建军所有,但他的四个儿子已将房产变更至他们的名下,因此李律师认为,肖卫国只有先将房产恢复至陈建军的名下,才能提起继承诉讼,要求分割继父的遗产。  继子可撤销公证或提起行政诉讼  李松律师还提出,陈氏四子依据继承公证书,到行政机关变更了房屋产权登记,他们故意隐瞒肖卫国存在的事实,私自分割陈建军的遗产,其行为侵犯了肖卫国的法定继承权。  因此,陈建军的继子肖卫国可以到公证处提出公证异议,要求公证处撤销陈家四子所作的继承公证,然后拿着撤销公证的相关文件,到房屋变更登记的行政主管部门,请求行政机关将3套房产恢复到陈建军的名下。  肖卫国也可直接提起行政诉讼,将主管房产产权变更登记的行政机关告上法庭。行政机关之所以给陈家四子颁发房屋所有权证,是因为陈家四子提交了继承公证书,而该继承公证书又遗漏了其他继承人,四人申报不实导致行政机关颁证错误,肖卫国可提起行政诉讼,请求法院撤销行政机关给陈氏四子颁发的房屋所有权证,将3套房产恢复到陈建军的名下。  将房屋产权恢复到陈建军的名下后,肖卫国可另行对陈氏四子提起民事诉讼,请求依法对陈建军名下3套房屋进行分割。  共有人可以起诉彻底分割房产  由于陈强父子与陈威实际占据房屋,不希望彻底分割房产,引起陈壮和陈武的不满,四兄弟之间很难协商解决。李松律师说,这种情况比较多见,一套房屋有多个共有人,却被一个共有人占据,占有者一般不愿意对房屋进行分割 。而其他共有人往往希望出售房屋,或者由占有房屋的共有人给予相应的经济补偿,来彻底分割共有房产。在达不成一致意见的情况下,想分割房产的共有人可通过诉讼方式进行分割。  李松律师提出,根据我国《物权法》的规定,在共有基础丧失或者有重大事由的情况下,共同共有人可以要求分割共有物;除有特殊约定外,按份共有人可随时要求分割共有物。  此案中,若房屋重新恢复到陈建军的名下,肖卫国对陈氏四兄弟提起继承诉讼,陈壮、陈武可以在诉讼中提出对父亲陈建军名下的3套房产进行彻底分割,比如要求将陈强占据的两套房屋归陈强所有,陈威占据的那套房屋归陈威所有;陈强、陈威按房屋市场价并结合其他继承人应占份额,给予经济补偿。最终将共有房屋归到一人的名下,这种分割方式较彻底,可避免以后产生纠纷。