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  • 你该知道的买房贷款冷知识!

    知识一:网签时间决定是否受新政策限制网签时间决定购房人是按照新政策执行还是按照旧政策执行,商业贷款和公积金贷款都是如此。我们来举个例子:1、比如今年重庆住房公积金中心规定5月9日起执行认房又认贷的政策,名下有一套及以上住房或者有一次及以上住房贷款记录的,再买房都不算首套。如果小李名下有一套住房,打算用公积金再买一套房子,在5月9日前完成了网签,因此他买的第二套房子仍然可以享受首套房的优惠。需要注意的是,对于房贷利率的调整,银行也有一个反应的过程,比如今年北京房贷利率统一到9折,大的政策已经公布了,但是各家银行需要总行下文正式通知后才会按照新的政策执行,因此有时候会出现,新政前期仍有部分购房人能享受旧政策优惠的情况。知识二:网签价、指导价、二手房评估价、过户指导价各不相同网签价:指的是房屋在当地住建委网站上备案和公示的价格,这个价格不能低于区域的过户指导价(下文会介绍过户指导价),网签价可达到合同价的90%-95%。成交价:就是买家实际支付给卖家的房款金额,也就是购房合同中写明的房屋价格(合同价)。二手房评估价:是指在二手房交易时,银行请评估机构评估得出的房屋价格,处于风险的考虑一般评估价比成交价格稍低些。评估价的高低决定购买房子的贷款额度的高低,商业贷款额度=评估价格×70%左右。过户指导价:过户指导价是根据房子的设计用途、房子的建成年代等多个综合因素决定的,是二手房交易中缴税的基准价。不同区域的过户指导价、同区域不同小区的过户指导价、同小区不同楼层的过户指导价都不一样。过户指导价不仅有下限,也有上限,超过上限不管交易面积多大都视为非普通住宅,都会多交很多税费。具体可咨询当地房管部门。我们来举个例子:王先生看中了北京市海淀区一套房本面积60㎡、报价200万、满五的房子,最终成交价格为200万(合同价),买家是全款购买。根据国家规定,这套房子的缴税和过户价格是2万/㎡(过户指导价格),最终这套房子在房屋管理局系统体现的价格是60×20000=120万(网签价),最终也是按照120万的价格去缴纳税费,只交1%的契税,最终契税为120万×1%=1.2万。知识三:通过缩短贷款年限的方式提前还贷,需要重新签订合同房贷提前还款主要有两种方式:提前全部还清、提前部分还清。在一些城市房价较高,贷款额度较大,很少有人能一次全部还清,因此多数人都会选择部分提前还贷。部分提前还贷又分为两种:缩短贷款年限、月还款额不变;减少月还款额,贷款年限不变。选择缩短贷款年限的方式相对更能节省利息,但弊端是提前还贷剩余部分需要重新签订贷款合同。我们来举个例子:贷款100万,已经还了30万,还剩70万没有还,想申请提前还贷20万,选择缩短贷款年限的话,在还款20万后,剩余50万贷款部分要与银行重新签订贷款合同。需要注意的是:按照房贷利率执行剩余贷款,2017年信贷政策收紧,不少热点城市利率优惠幅度骤减,以前利率是8.5折,现在变成9.5折甚至基准利率。另外,银行还会重新评估借款人的个人资质,有的贷款人在还款期间出现过征信问题,这样会影响之后的还贷。知识四:父母以未成年子女名义买房也受政策限制评估首套房还是二套房是以家庭为单位的,子女还未成年,作为监护人,父母和孩子属于一个家庭,父亲名下有一套房子,即使用儿子的名字买房,也要算二套房。另外,银行在审批贷款时会查未成年子女名下的房产情况,如果父母把名下房产过户给未成年子女、再以无房的名义买房,同样会被认定为二套房。

  • 你为什么还没买房?因为进入了这些心态误区

    买房的心态误区,不仅让一些购房者花了冤枉钱,而且住得也不舒服。所以,我们在买房的时候,一定要避免这些心态误区。那么,购房者在买房时,到底存在哪些心态误区呢?误区一:倾尽所有某些购房者在买房的时候,倾尽所有付了首付,但是,这样其实是错误的。首付,不过是买房投入的先期资金,后面,还有许多要花钱的地方。而且,人生总是充满意外,要是家里出了急事需要用钱怎么办?所以,我们在买房的时候,要给自己留出余地。误区二:盲目跟风有些购房者看别人都买房,于是自己也买房。还有些购房者,看到开发商的优惠力度比较大,就一时脑热买了房。这样盲目跟风,以后一定会后悔。我们在买房的时候,一定要问清自己,到底想不想买房,为了什么买房。一定要了解自己真正的需求和买房理由,才能在完成置业大计的同时,也能规划好以后的生活。误区三:犹豫不决一些人买房子,永远在犹豫。他们有些觉得房价说不定会跌,有些想要买一套各方面都比较满意的房子,看了无数楼盘,还是没有下手。而就在他们犹豫的时候,房价已经节节攀升。买房永远不晚,趁着当下买房吧。除此之外,房子因为地理位置的关系,,对于中意的楼盘,要赶紧下手,不然真的是“过了这个村就没这个店”。所以,看好了就不要犹豫,不然错过了就很难再碰到合适的了。误区四:忽略舒适度很多购房者在买房的时候,看价格,看地段,看配套,却忽略了舒适度。如果你买房是为了自住,那么舒适度才是重点。房子的户型要合理,住起来才舒服。除此之外,还要考虑楼层、绿化、容积率等等方面。尤其是楼层和户型,直接关系到房屋的采光、通风等情况,楼层太低,被前排的高层挡住了阳光,“终年不见天日”说的略有夸张,但是采光不好是肯定的。还有户型,客厅,还有主卧,南向,明厨明卫,否则,住进去你就知道户型不好的房屋有多糟心,不仅住的不舒服,更会影响主人的心情。误区五:贷款年限短有些人在买房的时候,选择了较高的首付或者较短的贷款年限,给自己造成了比较大的经济压力。其实,我们完全可以把眼光放长远一点。贷款年限长,月供就少,我们完全可以拿多余的钱去做别的理财规划,让钱生钱。

  • 买二手房交钱很重要 5笔钱这么交才安全!

    在二手房交易过程中,房款如何支付对于买卖双方来说都是十分重要的一环。对于付款方的购房者来说,每一次交钱都需要非常重视,以免给自己造成损失。那么涉及到“钱”的环节都有哪些呢?怎么交才安全呢?一、定金根据我国《担保法》规定,定金的数额不能超过主合同标额的20%,超过的部分不受法律保护,买二手房同样要遵循这一规定。另外在交易过程中如果购房者违约,定金是不会返还的,因此一定要看好房源确定购房意向之后再交。当然如果卖方存在违约行为导致合同不能正常履行,需返还双倍定金给支付方。交定金的时候购房者还要注意签订定金协会或定金合同,各种细节要标注清晰比如:房屋地理位置、交易价格、时间等。定金必须缴纳给卖方,不可缴纳给中介,以免交易中断定金要不回来。二、全款购房对于全款的用户来说,谈妥价格、签好买卖合同后,安全的做法是购房人将购房款准备好,同卖方到房管局办理房产过户手续之后,马上一同到开户银行将购房款存入卖方的账户。当然为了保障交易安全可以通过在公证处交接、律师事务所交接、银行托管等方式来进行房屋款项的交接。三、贷款购房如果购房者采用贷款方式,情况比较复杂,涉及到房屋可贷额度和首付的问题。根据大部分城市的银行规定,可贷金额为房价的70%~80%。然而对于二手房来说,可贷额度是根据“评估值”来计算的。影响二手房评估的因素有很多,地段、房龄、楼层、户型、朝向还有装修等等,一般来说,二手房评估值为成交价的75%-85%,部分房龄较长的房屋比例会更低。房款减去可贷额度,就是购房者需要支付的首付款。对于新手买家来说,为了提高交易安全性,建议使用资金托管的方式付款。如果直接向卖家支付,要保留好付款证据。四、税款税费主要是在过户前,买卖双方到税务部门缴纳。这里需要注意的是,在签订合同之初就要和卖方约定各类税费由谁支付,以免交的时候发生纠纷。五、尾款为了保障物业交接的顺利,建议买方要求中介代管保证金,一般3000到5000左右,用于结清水电煤气以及管理费,以免在进行物业交割的过程中产生不必要的麻烦。